如何确定您是否应该重新贷款抵押贷款
然而，你几年前承诺固定利率抵押贷款 ，所以你支付6％，而邻居的孩子支付3.25％。 你应该再融资吗？
首先，对于那些不熟悉词汇的人的背景： “再融资”抵押贷款意味着您获得新的抵押贷款。
你“重复融资” - 你再次融资，改变了付款计划。
再融资的优点
许多持有固定利率抵押贷款再融资的人都有机会获得较低的利率。
利率的微小差异造成很大的差异。 比较两个30年期240,000美元的抵押贷款。 其中一个利率为4.00％，另一个利率为4.25％。
这听起来不是很大的区别，是吗？ 这只是百分之四十，对吧？ 这种差异有多大？
少量成为巨额资金。 在30年结束时，持有4.25％的利率，在贷款期限内支付大约额外的10,000美元，而持有4.00％的抵押贷款。
显然，再融资的最大好处是有机会降低您的利率，从您的贷款总额中减少数千美元。
再融资的缺点
但每朵玫瑰都有它的刺：再融资将重新启动您的抵押贷款时钟，使您的摊还时间表回到原点。
“呃，这是什么意思？”
以下是抵押贷款的工作原理：当您进行付款时，付款的某些百分比会影响您的利益。 剩余的金额将转到您原来的贷款本金。
您的付款适用于您的本金越多越好。 支付你的本金余额可以让你更快地还清贷款。 （这就是为什么你应该确保任何额外的抵押付款适用于你的本金 ）。
当您开始新的抵押贷款时，您的大部分付款适用于利息。 只有一小部分朝向你的校长。 在第一年抵押贷款支付结束时，您会发现您几乎没有损失您的本金余额。
你的抵押贷款进一步发展，你的付款将适用于你的本金。 在您30年抵押贷款的第25年，几乎所有的付款都将用于您的本金。
“这真的很吸引人（哈欠），但它又如何适用于再融资？”
当您为抵押贷款再融资时，您将时钟重置为第一年。 大部分付款将适用于利息，而不是本金。
如果你还在抵押贷款的头几年，这不是什么大不了的事情。 但是如果你的抵押贷款还有更高的价值，你应该运行一个电子表格来查看较低的利率是否证明了时钟回滚的正确性。
在贷款提前节省利息
假设Joe拥有10％的10美元抵押贷款，利率为6％。
他的每月付款是599美元。 在第一年结束时，乔已经支付了7,188美元用于抵押贷款。 只有1,299美元支付了本金余额。 其余的都被兴趣所吸引。
在他30年的抵押贷款只有一年的时间里 ，乔发现他可以获得5％的新贷款。 乔再融资，关闭他的旧抵押贷款并重新启动时钟。 他为新贷款支付了1000美元的关闭成本。
在6％的时间内，Joe将在贷款期限内支付$ 109,871的利息支付（他的$ 100,000房子总共支付$ 209,871）。 通过再融资，乔“失去”他在贷款第一年支付的利息5,889美元。 哎哟。
但这是值得的。 通过转换为5％的抵押贷款，乔现在只会在贷款期限内支付95,483美元的利息，而不是109,871美元。 换句话说，他的举动为他节省了14,387美元。
通过贷款后期再融资支付更多利息
但让我们假设乔在30年期抵押贷款的第15年发现了再融资的机会。 他不想要一个新的30年的承诺，所以他再融资15年抵押贷款 。 怎么了？
尽管将利率下调至5％，并通过15年抵押贷款加速支付，但实际上，Joe通过再融资支付的利息高于原来的情况。 换句话说，再融资对乔来说是一笔可怕的交易，因为他的抵押贷款太过分了。
底线
不要以为再融资总是好的或坏的想法。 将您的利率，贷款条款和关闭成本插入电子表格或在线再融资计算器，以计算您提供的潜在交易在您的特定情况下是否有意义。
作为一般的经验法则，如果您在抵押贷款支付的头几年内，您可以将利率降低0.75％或更多，那么您应该考虑它。 在你抵押贷款再融资越早越好。