关于家庭企业办公室折旧的税务问题已回答
在接下来的几年里，我打算卖掉我的房子。 我仅将其一个房间用作我的业务的家庭办公室。 我一直要求在办公室中扣除与房间商业用途相关的折旧和其他费用的比例，正如我已经注销了办公室里所有的设备和家具。 当我卖房子时，税法如何运作？
回答：
在2002年之前，如果您将部分住所用于商业用途，然后将您的房屋出售，则规则更加严格。 是的，法律允许从销售主要住宅中获得利润 - 免税 - 逃税。 单身人士和已婚夫妇的排除金额高达25万美元，他们提交单独报税表 ，以及50万美元的已婚夫妇提交联合报税表 。 但是这些规则只允许排除归属于居住部分的利润部分，禁止在办公室部分排除利润。
住宅与商业待遇
实际上，国税局处理这种销售，就好像你卖了两件财产：一件是住宅和另一件商业地产。 因此，您必须对住宅和商业利润进行单独计算，将住宅和商业部分之间的销售价格，销售费用和基数相除。
美国国税局废除了旧的规定，并用新的规定取而代之，这些规定取消了居住和商业之间的分配。 只要总部和住宅部分都在一个住宅内，这个销售就是一笔交易 - 这是一个“住宅单位”，正如机构条例所说的那样。 因此，尽管使用家庭的一部分业务，像你这样的人可以排除整个利润。
收回折旧
这一突破受到旨在防止双重收益的“收回”限制。 如果利润部分相等于1997年5月以后在总部允许或允许的任何折旧扣除，您将放弃任何排除条款。相反，您需要在该部分纳税。 允许或允许的含义是指您之前声明的内容，或者如果您声明的内容少于您可能声明的内容，则表示您可以声明的数额。 在这方面，新规则与旧规则所要求的做法没有什么不同。
IRS完成的是重新获得折旧注销，使您可以在预售年降低税收。 即使您出于商业原因停止使用该房间，并且整个房屋在五年期内至少两年（即在销售日期结束）的主要住所，该机构仍然适用重新收回规则。
从Recapture救济
为了有资格获得收回救济 ，您必须通过“充足的记录或其他证据”来显示 - 通常情况下，过去的回报应该足够 - “允许的折旧扣除额小于允许的数额”。然后，“您不能排除是允许的数量。“
为了说明，假设你的家庭办公室有资格要求折旧，但你可以证明你从来没有要求过任何折扣。
然后排除量没有减少并且没有重新捕获。
收回折旧应纳税义务
对于长期资本收益，再加上折旧征收最高税率为25％，而不是最高税率为15％，另加国家所得税。 在附表D（资本收益和损失）中报告此收回金额，而不是表格4797（销售商业物业）。 从好的一面来看，您不会重新获得其他开支，例如房地产税和抵押贷款利息 。
与任何与税务有关的问题，请咨询您自己的税务筹划者。
朱利安布洛克是一名律师，辛迪加专栏作家和前国税局特别代理人（刑事调查员）。 本文摘自小册子“家庭卖家的节税指南：任何卖家降低法定最低限额的简单方法”，可以通过将19.95美元的后付费副本寄给J. Block，3华盛顿广场，＃1-G，Larchmont，NY 10538。
在撰写本文时，Calvin BRE＃00697006的Elizabeth Weintraub是位于加利福尼亚州萨克拉曼多的里昂房地产经纪人。