或者做了某种修复，这是一种改善，恢复或适应，其中很大一部分财产或设备被拆除和更换。
我们这里有一个机会来对旧房产进行部分处置并将新房产资本化。
我们会告诉你关于部分倾向背后的想法和数学，并给你一个例子。
这个想法：如果我们要取代它，我们可以处置旧事物，并将新资本资本化
想象一下屋顶。 （是的，这是IRS在其最终法规中给出的例子之一，另外我们很容易想象，所以这就是我们将坚持在这里的例子。）供参考全文的参考 TD 9689关于有形折旧财产处置的指导。 （到目前为止，这是唯一在线查找26 CFR 1.168（i）-8全文的地方）。
所以我们有一个有租赁资产的客户。 客户取代屋顶。 旧屋顶脱落，材料被回收或丢弃。 旧的屋顶不再，但屋顶的费用包含在整个建筑物的成本中。 当客户购买房产时，客户支付了一个价格，而这个价格是用于土地和建筑物的，屋顶肯定是建筑物的一部分。 因此，旧屋顶的成本是建筑物的成本，客户的纳税申报费用包含在该建筑物中，并在27.5或39年（分别针对住宅或商业租赁物业）折旧。
部分处置意味着我们从建筑成本中提取旧屋顶的成本，处理旧屋顶，并利用并开始贬低新屋顶。 合理？
会涉及很多数学
“我没有时间进行数学计算，”一位CPA在四月初告诉我。 可以理解的。
让我们把重点放在我们的客户身上。 我们正在处理旧的屋顶吗？ 是。 我们在卖吗？ 没有。所以这次出售没有总收益。 因此，处置收益将有零收益减去剩余成本基础，这意味着我们有亏损。 这是一个负面的收入数字，被转移到1040年的前面。 负收入数字做什么？ 他们降低总收入，调低总收入，降低应纳税收入，减少税收。
但请等待更多。 损失会减少收入，这意味着为了衡量被动活动损失和衡量诸如净投资收入税 ，额外的医疗保险税， 替代性最低税率以及其他一系列其他收入敏感性计算等事项而减少收入。 所以如果你没有时间去做数学，那么当你有一些大脑时间时，扩展并做数学。 这会使客户现在和将来都受益。
它将来会对客户有利吗？ 是的，因为看看累计折旧。 当我们处置部分资产时，我们从原始资产中移除成本和累计折旧。 我们现在获得当前可抵扣亏损。 并且通过减少累计折旧的金额，我们减少了折旧，以便在未来出售该物业时收回。
切勿放弃两次省钱的机会。
简单的步骤
- 衡量替代财产的成本
- 使用这个成本，倒退来衡量原始财产的历史成本。
- 我们需要一个变化率。
- 使用变化率，将当前成本折回历史成本。
- 隔离基础和折旧。
- 处置部分资产：计算收益或损失。
- 资本化并开始贬值新资产。
例
纳税人有住宅出租物业。 以下是相关的事实：
纳税人购买房屋并出租 | |
放置在房子的服务日期： | 2011年9月1日 |
建筑成本（非土地）： | $ 250,000个 |
先前折旧（截至2013年底）： | $ 20833个 |
纳税人取代了屋顶 | |
屋顶正在服役 | 2014年11月1日 |
新屋顶的成本： | $ 12,000个 |
步骤1：衡量替代物业的成本
在上面的例子中，这是新屋顶的12,000美元。 这个数字来自哪里？ 客户给了我所有付款证明和屋顶发票的发票。 我们加起来的费用。 （当然，费用很少加起来就是一个整数，比如上面的一万二千个数字，我保持我的例子容易掌握。）
第2步：衡量原始财产的历史成本
为了分离屋顶的原始成本（或者我们希望作出部分处置的建筑物的任何其他部分），IRS表示，只要方法是，我们就可以使用“任何合理的方法”来确定原始成本“ 一贯适用于同一资产的所有部分” （财政条例1.168（i）-8（f）（3））。
那么什么是合理的方法？
- 仅对于修复 ，请使用生产者价格指数折扣方法。
- 根据部分处置的重置成本与整个资产的重置成本的比率分配原始资产的成本。
- 成本分离研究。
- 纳税人的记录。
“通常情况下，我们通常会看到生产者价格指数回滚方法，”负责指导CBIZ和迈耶霍夫曼麦肯电脑学习计划的注册会计师菲尔扎曼说道。
Zaman告诫说，生产者价格指数折扣方法“仅用于修复”。 我们“不能用它来改进/改进或改编。”
“贴现就像复利，但反过来，”扎曼解释说。 他还表示，折扣方法是“财政部规章”第1.168（i）-8部分概述的“官方认可的最为客观的”方法。
Zaman表示，第二种方法是将组件重置成本除以整个资产的重置成本。 这会导致一个比率，然后乘以整个资产的原始成本。
第三种方法是聘请专业人员进行成本分离研究，纳税人“可以随时做”，Zaman说。
最后，实际建立资产的纳税人可以使用自己的记录来确定每个组件的成本。
步骤2A：使用生产者价格指数查找贴现率
首先，我们可以使用成品的生产者价格指数或其后继者， 最终需求的生产者价格指数 。
- 这些指数可以在劳工统计局数据网站上找到。
- http://www.bls.gov/data/
- 然后向下滚动到它所说的价格 - 生产者 。
- 然后根据该部分查看包含“标题”FD-ID索引的商品数据 。
- 现在向右看 ，然后点击Top Picks （带星号的图标）。
- 这给了我们不同的指标。
- “一般来说，您使用最终需求或成品（无需季节性调整）”，Zaman说。
- 所以要么选择最终需求 - WPUFD4。
- 或者选择成品 - WPUSOP3000。
- 最终需求指数从2009年11月开始向前发展。
- “成品（WPUSOP3000）可以追溯到1947年，”Zaman说。
- “你可以调整页面顶部显示的年份，”Zaman指出。
- Zaman进一步告诫说，您可能只想使用一组索引。
复制相关的PPI数据并将其粘贴到电子表格中。
作为参考，这里是我们需要为我们的例子工作的两个数据集。
表1.生产者价格指数 - 商品最终需求（WPUFD4） | ||||||||||||
年 | 一月 | 二月 | 损伤 | 四月 | 可能 | 君 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
2011 | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110.9（P） | 110.5（P） |
表2.生产者价格指数 - 商品成品（WPUSOP3000） | ||||||||||||
年 | 一月 | 二月 | 损伤 | 四月 | 可能 | 君 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
2011 | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1（P） | 195.6（P） |
脚注：如果您在索引旁边看到（R），则表示该数字已被修正。 （P）表示初步。 BLS表示：“所有指数在原始发布后四个月内都会进行修订。”
现在我们将找到折扣率。
该出租屋最初于2011年9月1日投入服务。我们以粗体（上图）突出显示该日期的指数。
该屋顶于2014年11月1日投入使用。同样，我们以粗体突出显示该日期的指数。
这是数学部分。 我们发现两个指数之间的百分比变化 。 我们从PPI-商品最终需求开始 （表1）。 数学是这样的：
索赔在恢复的在役日期 | 110.9 | 2014年11月 |
原始组件的已投入使用日期索引 | 106.6 | 2011年9月 |
两个指数之间的百分比变化 | 0.040337711 | =（110.9-106.6）/106.6 |
以百分比表示。 | 4.0338％ |
- 使用PPI-商品最终需求，我有一个变化率（R FD ）等于4.03％。
让我们做同样的事情，这次是PPI-商品成品 （表2）。
索赔在恢复的在役日期 | 198.1 | 2014年11月 |
原始组件的已投入使用日期索引 | 192.6 | 2011年9月 |
两个指数之间的百分比变化 | 0.028556594 | =（198.1-192.6）/192.6 |
以百分比表示。 | 2.85566％ |
- 使用PPI-商品成品，我的变化率（R FG ）等于2.86％。
我们现在发现了两种不同的贴现率（R FD和R FG ）。 由于IRS允许我们使用任何合理的方法，因此我需要找出哪种方法对我的客户来说最合理。 （我们将在下面的第4步中做到这一点。）一旦我们决定使用哪个索引，我们会在客户端的永久文件中记下这个索引，以便我们记得在进行任何进一步的部署时使用同样的方法在这个相同的出租物业。
我们现在完成步骤2A。
步骤2B：使用变化率，将当日成本折回历史成本
有两种计算折扣的数学等价方法。
- 重置成本除以1 + R; 要么
- 将最初投入使用的月份的PPI的重置成本乘以PPI，并将其替换后的月份除以PPI。
两者都应该导致相同的答案。 为简洁起见，我只会向您展示第一种方法。
重置成本（RC）= 12,000美元
变化率（R）为R FD = 4.03％或R FG = 2.86％
如果R = R FD = 4.03％ | 如果R = R FG = 2.86％ | |
RC /（1 + R） | 12,000 /（1 + 4.03％） | 12,000 /（1 + 2.86％） |
12,000 /（104.03％） | 12,000 /（102.86％） | |
11,535.1341 | 11666.3426 | |
原始屋顶的历史成本是 | $ 11,535 | $ 11,666 |
那么我们在这里说什么？ 在建筑物的全部成本（最初为250,000）中，11,535美元或11,666美元分配给原始屋顶。 我们的基础是以实际成本来取代屋顶（12,000美元），并使用生产者价格指数的两种方法之一对这一成本进行折扣。 哪种方法对我们的客户会更好？ 我们将在第4步中解释这一点。
步骤3：隔离基础和折旧
这里的目标是将原始资产及其折旧分解为两项资产。 这样我们可以处理一个并保留另一个。
我会先告诉你结果，然后我们会讨论如何去做。
如果我们使用R分离基础和折旧FD = 4.03％ | ||
财富 | 未调整的基础 | 先前折旧（截至2013年底） |
原始建筑 | 250000 | 20833 |
分离后： | ||
建筑物（较旧的屋顶） | 238465 | 19872 |
旧的屋顶 | 11535 | 961 |
新的屋顶 | 12000 | N / A |
如果我们使用R FG = 2.86％分离基础和折旧 | ||
财富 | 未调整的基础 | 先前折旧（截至2013年底） |
原始建筑 | 250000 | 20833 |
分离后： | ||
建筑物（较旧的屋顶） | 238334 | 19861 |
旧的屋顶 | 11666 | 972 |
新的屋顶 | 12000 | N / A |
注意：建筑物（较旧的屋顶）和旧屋顶的基础和折旧数字加起来就是原始建筑物的数字。 （也就是说，238,465 + 11,535 = 250,000为基准;以前的折旧类似19,872 + 961 = 20,833，在上面使用R FD的图表中）。我们没有损失任何基础或任何折旧。 我们只是将原来的金额分成两个独立的资产。
为什么在2013年底之前进行过折旧？ 因为我们的税务软件会在我们正确地投入资产后计算2014年的折旧。
如何获得这些数字？ 第一行涉及原始建筑，来自我们的税务软件或客户的折旧时间表，以及他们去年的回报。
旧屋顶的基础数字：我们需要上面的数学。 注意旧屋顶的11,535数字。 这是从上面的R FD 。 我们也可以使用R FG 。
建筑物较少屋顶的基础数字：我们采用了原始基础并减去了旧屋顶。
建筑物旧的屋顶和旧屋顶的折旧数字：有两种方法可以找出这一点。 有威廉的方法。 菲尔扎曼的方法。 威廉的方法是这样的：
- 将旧屋顶的历史成本除以总原始成本得到一个百分比，
- 然后将其乘以原始折旧数字以找出替换组件的折旧。
和扎曼的方法？ 计算建筑物较旧旧屋顶和旧屋顶的折旧。
我计算了两种方法。 使用我的方法，我得到了旧屋顶折旧961.23美元。 使用Zaman的方法，我得到了旧屋顶折旧961.24美元。 所以，在四舍五入之后，这两者都产生了相同的答案：$ 961。 虽然我的方法运作良好，因为我们可以在电子表格中进行数学计算，但我确实认为Zaman的方法在技术上是做到这一点的准确方法。
- 这里有一个方便的折旧计算器，我在网上找到这篇文章的研究。 为此加书签，因为它可以不止一次地派上用场。
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
步骤4：计算部分处置的收益或损失
这里是结果，然后我们将深入细节。
如果R = R FD = 11,535 | |||
总收益 | -0- | （材料报废） | |
组件的成本基础 | 11535 | ||
较低的折旧 | （961） | ||
当前较低的折旧 | -0- | 现在假设为零 | |
调整基准 | 10,574 | ||
收益或损失 | （10574） | ||
如果R = R FG = 11,666 | |||
总收益 | -0- | （材料报废） | |
组件的成本基础 | 11666 | ||
较低的折旧 | （972） | ||
当前较低的折旧 | -0- | 现在假设为零 | |
调整基准 | 10694 | ||
收益或损失 | （10694） | ||
注意：我忽略了当年的折旧。 为什么？ 对于我们目前的直接目的，我们需要弄清楚哪种折扣方法对我们的客户更好。 这可以在电子表格程序中完成。 在计算实际收益/损失时，我们的税务软件将计算当年的折旧并将其放在正确的位置。
看看这两个结果。 根据我们为折现率（R）选择的方法，我们有10,574美元（使用最终需求指数）或10,694美元（使用成品指数）的损失。 对于这个特定的客户来说哪个更好？ 亏损10,694美元。
我在客户的档案中记下我们选择使用PPI-商品成品计算此出租物业的部分处置。 我现在将适当的计算（使用R FG ）转移到税务软件。
现在，让我们思考发生了什么。 成品指数为这个特定的客户带来了更好的结果。 有没有办法加快决策过程，所以我不必这么做数学呢？ 在本例中，我注意到（R FD ）为4.03％，（R FG ）为2.86％。 成品指数变化率较低，导致历史基础较大，损失较大。 我假设无论哪一个变化率较低都会导致更大的历史基础，从而导致更大的损失。 我将继续以两种方式运行计算，直到我确定这是否是真实的陈述。
让我们把这一起
我们的客户用其出租物业取代了屋顶。 这个新屋顶需要花费12,000美元。 我们通过生产者价格指数贴现重置成本计算出旧屋顶的成本为11,666美元。 在这种情况下，成品的PPI被认为是最有利的折扣率。 使用历史成本，我们从建筑物中分离出旧屋顶的基础和折旧。 我们将大楼的其余部分保留在书本上并像平常一样贬低。 我们处理旧屋顶，导致10,694美元的损失。 我们将新屋顶添加到税务软件的固定资产部分，并开始贬值。
这对我们的客户是如何解决的？ 我们的客户不仅在1040表的第一页上损失了10,694美元，但这也减少了他被动活动损失限制的收入，这反过来又增加了今年被动损失扣除的多少。 被动活动损失的增加进一步降低了他的收入。 对于28％税率的客户，我们可能会预期部分处置的税收节省为10,694 x 28％= 2,994美元。 但是由于我们降低了收入，足以承担更多的被动活动损失，实际的税收减免约为4,000美元。
所以如果你在想，男孩，这肯定是很多数学。 也许把额外的钱存入客户的口袋里会激励你激发你的电子表格，并榨取一些数字。
进一步阅读关于扣除修理，部分处置和新修理注册的主题：
- 有关部分处置的更多细节，请参阅Steve Nelson的文章“部分处置和常绿小企业新有形财产条例”。
- 有关“修理注册”的概述，请参阅我的文章扣除修理和维护费用。
- IRS延长部分资产配置选举的时间（Parker Tax Publishing，2014年9月29日）。
- 深入了解：美国国税局发布详细的常见问题解释维修条例（派克税务出版，2015年3月14日）。
- 有形财产条例 - 修理注册指导和资源（AICPA.org）。
- 纳税人需要知道什么才能遵守最终有形财产条例（ 税务顾问， AICPA.org，2015年4月1日）。
- 最后一组修理注册表。 已发布（ 税务顾问， AICPA.org，2014年11月1日）。
- REGS。 治理部分的折旧财产（会计期刊，2014年8月13日）。
- 最后一个纳税年度要求赔偿2014年之前的部分处分损失（Moss Adams，2014年11月）。
- TD 9689，关于处理有形折旧财产的指导（IRS.gov）
- 出版物544，销售和其他资产处置（IRS.gov）