附表E税务提示
房东必须保留有关成本基础，收入和支出的优秀记录，并且跟踪所有这些事情的头号最好的办法是设置电子表格 - 您的税务会计师甚至可以使用您可以使用的模板。
以下是您想要追踪的内容：
- 您正在出租的房屋，公寓或公寓楼的购买价格
- 累计折旧以及您当前的年度折旧
- 租金收入
- 您收到的保证金
您还需要跟踪与您的出租物业相关的各种费用，包括：
- 佣金或物业管理费
- 广告费用
- 清洁，维护和修理费用
- 房主保险和HOA会费
- 房地产税和抵押贷款利息支出
- 保证金可以退还给租客
- 以及各种其他开支，如公用事业，美化环境和垃圾收集
如果您使用个人财务软件或计算机电子表格来追踪这些费用，您的月度和年终报告将触手可及，您可以轻松打印出来。
被动活动丧失限制
这里是慷慨的国税局规则＃1：如果你的一个出租物业有一年的净亏损，那么这个亏损可以抵消你所有其他出租物业的损失和利润。
现在，这可能不是那么好的消息：如果您的所有物业的总额为负数 - 净亏损 - 该亏损可能完全，部分或不可抵扣，因为您今年的其余收入被动活动丧失限制。
出租房地产通常被认为是被动行为，即使您花费大量时间选择合适的租户，修理出租单位并检查该房产以进行日常维护。
被动行为造成的损失仅限于抵消被动收益。
如果您积极参与租赁活动，任何租赁损失可能会在您的所有租赁物业中累计扣除最高25,000美元。 单独申请的已婚人士的租金损失限额最高为12,500美元，前提是该人在纳税年度的所有时间与其配偶分居。 允许积极参与租赁房产的租金损失金额因您修改后的调整总收入 （MAGI）而异：
- 对于10万美元或更少的MAGI（如果单独结婚，则为5万美元或更少），租金损失可全额扣除，最高限额为25,000美元（12,500美元）。
- 对于MAGI介于100,000美元至150,000美元（如果已婚单独提交，介于$ 50,000至$ 75,000之间），租金损失可以扣除150,000美元（如果单独结婚时为75,000美元）与MAGI之间的差额的50％限额。
- 对于MAGI超过150,000美元（如果单独结婚，则为$ 75,000），没有任何租金损失可以从其他收入中扣除。
你可以继续亏损
这给我们带来了慷慨的IRS规则＃2：被动活动损失限制所限制的租赁损失可以结转到下一个纳税年度，以抵消租赁利润。
被动活动损失限制是每年适用的，但租金损失会一直持续向前结转，直到损失被抵消租金利润或通过扣除其他收入抵销。
8582表格用于计算被动活动损失限制，并跟踪每个物业每年累计的租金损失。
房东税务规划
当租金收入足以支付抵押以及财产税，保险和修理时，房东偶尔会赚取少量利润。 但是，房东会贬低出租房产的购买价格，这往往会将小的经济利润转化为小的税收损失 - 考虑到折旧后支出超过收入。
然而，每隔一段时间，地主就会面临重大开支，例如在长期租户腾空之后更换屋顶或拆卸公寓。
在这种情况下，房东有可能损失超过25,000美元，但被动活动损失规则将损失限制在25,000美元。 其余部分将结转到明年，届时业主希望获得更多利润，并能够承担超额税收损失。
出售出租物业
特定物业的租金损失在完全处置给不相关的买方的情况下，可以全额出售。
出售房屋，公寓楼或其他出租物业与出售您的主要住宅并不相同。 就像你计算资本收益一样，计算出租物业收益或损失的公式包括从你的销售价格中扣除你的成本基础。
出租物业的经调整成本基准
计算出租物业成本基准的公式如下：
- 购买价格
- 另外购买成本（所有权和托管费，房地产中介佣金等）
- 加上改进（更换屋顶，新炉子等）
- 加上销售成本 （所有权和托管费，房地产中介佣金等）
- 加上累计折旧（按照您的纳税表格报告）
- 等于你的成本基础
计算你的利润或损失将是：
- 售价
- 减少成本基础
- 等于你的收益或损失
如果结果数字是正数，那么当您出售您的出租物业时，您获利了。 如果结果数字是负数，则会发生损失。 出租物业的收益可能会被征税，部分原因是折旧收回的税率最高为25％，部分为资本收益 。 租赁物业销售额在4797表中报告，任何资本收益计算都在附表D中报告。
不动产和有限责任
许多房东考虑组建公司，有限责任公司或合伙人拥有其出租物业。 公司可能是不利的，因为公司对长期资本收益没有优惠税率。
有限责任公司能够将长期收益转嫁给其成员，因此收益仍有资格获得长期收益的优惠15％。 业主应与律师讨论组建租赁公司的这一法律和其他法律问题，以掌握此类策略的所有法律和财务影响。