在IRS排除之外，房主如何向利润征税
但是，如果收益高于50万美元或250,000美元的排除上限，会发生什么？
答：超额部分作为长期资本收益征税，最高税率为15％，另加国家适用税。 关键要求：作为您的主要住所拥有并居住在房产中，期限至少在销售日期结束的五年内累计两次，并且自您上次使用排除后至少已经过了两年。
个人财产的税收减免
出售时，要注意家具的特殊规定。 排除中断不适用于您可能为了获利而出售的任何家具或其他个人财产。 将这些项目的利润计入销售年度的可报告收入。
更糟的是，你不能在销售中扣除任何损失，因为你最初并没有购买它们来赚取利润或赚取收入。 出售家具造成的损失也不能减少出售房屋的利润; 家具销售是一个单独的交易。如果您决定出售您的住宅的内容，税收可能会出乎意料地高。
国内税务局对每笔出售资产单独计量收益或损失 - 而不是整体出售结果。
因此，即使一次性出售导致您的净亏损，联邦储备银行也可以通过简单地遏制部分所涉资产遭受的损失来创造应税收益 。
结果：应税收益可能远远超过出售的净美元收益。
举例来说，丽塔哈里森的家庭内容包括一些价值低于其原始价格的物品，而另一些则充分赞赏 - 例如东方地毯。 丽塔收到50,000美元的家庭内容，其原始成本可能至少是或多或少。
尽管如此，她对所售出的每件商品的资本利得税都要承担超过成本的责任，对于低于成本的销售商品的损失不予抵消。 因此，如果丽塔获得25000美元的利润并遭受25000美元的损失，她必须对所有利润纳税并忽略所有损失。
美国国税局的规定明确了丽塔应该如何确定家具和家电是否属于她家的一部分。 丽塔可以增加她家中的家具，家具和类似物品，这些物品被视为固定装置（物业的永久部分），因此也是家庭的一部分。 她无法增加被视为个人财产的物品的成本，因此不属于家庭的一部分。
她家所在的州的法律决定了冰箱是否应该被归类为固定装置（这意味着该物品必须与家庭一起出售）或者作为个人财产（意味着它不必被出售）。
作为一般规则，法律认为一件易于移动的物品是个人财产，而不是固定装置。
>纽约Larchmont的律师Julian Block被媒体称为“领先的税务专业人士”。
>在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。