构成1031个税收递延交易所的基础知识
许多投资者已经询问了1031交易所究竟是什么，准则和时间表是什么，您可以合法推迟资本利得税吗？ 我认为在本文中回答一些最常见的问题会有所帮助。
什么是§1031交易所？
§1031交易所是纳税人被允许通过推迟销售的税收后果交换一个投资性房地产的交易。
交易由IRS代码的§1031授权。
国税局的准则实际上是这样写的： “如果贸易或企业或投资中用于生产性使用的财产的交换没有任何收益或损失，如果这种财产仅用于类似的财产用于贸易或商业或投资的生产性用途。“
1031交易所的要求
- 1031交易所的时间表
投资者（或交易所）必须遵循严格的45天/ 180天交易指引。 一旦交换者出售他/她的财产（放弃财产），他/她有45天的时间来识别等值或更高价值的财产。 一旦确定，交易所自其售出财产之日起180天内获得所确定的财产（或从45天期限结束后的135天）。
- 1031交易所中的同类物业
投资者必须获得“同类”财产。 这意味着它必须是其他合格形式的房地产。 例如，交易所可以出售一套复式和购买商业地产，或者他/她可以出售一块土地并购买一栋公寓。 该物业只需要“同类”。
- 交换财产持有投资
出售的财产（放弃财产）和新收购的财产（重置财产）必须持有作投资或商业用途。 因此，您不能出售您的主要住宅并购买投资物业，也不能出售和投资物业并购买主要住宅。
- 1031交易所的同等或更大的债务和股权
如果交换者以100万美元出售一个财产，其中500万美元是股权，50万美元是债务，那么交易所需要购买价值100万美元或更多的财产。 此外，交易所需要使用全部股权并取代所有债务以推迟100％的资本利得税。
如果他/她愿意，交易所可以为新购买添加额外收益，并且如果需要，交易商也可以承担额外的债务。 如果交易商不希望使用全部销售收益，他/她可以进行部分交易，并根据差额支付适用的资本收益税。 这被称为“引导”。
- 1031交易所的建设性收据和合格中介
交易商可能无法从销售中获得现金。 这就是所谓的“建设性收据”，并且会对收到的这些款项引发应税事件。 根据美国国税局安全港条款，交易所必须使用合格中介或QI来促成1031交易。
QI是持有销售收益并代表您购买替代财产的独立第三方（而非您的律师，代理人，经纪人或注册会计师）。 在当今的环境下，只有与有信誉，有保险和有保税资质的中介机构建立联系是非常重要的。
- 1031外汇风险
与任何房地产投资一样， 特拉华法定信托和/或共同所有权租户也存在风险。 这个论坛不可能涉及所有相关的风险因素。 私募配售备忘录中列出了每种产品的风险因素。 在投资特拉华法定信托或普通交易所租户之前，投资者应彻底了解所有风险因素，并与其财务代表讨论。
我代表卖方接受1031交易所投资者的报价时遇到的问题之一是我们不知道他们是否打算关闭代管。 他们可能会命名3种不同的房产，或者在一堆不同的房屋上写出优惠信息，以查看接受的内容。 然后，在他们接受了一系列的优惠后，他们选择他们想要购买的优惠，这意味着取消其他优惠。
律师说，这种做法违反合同固有的诚信原则，但并不能阻止它发生。 向代理询问这是否是唯一的报价。
这种材料既不是要约出售也不是要求购买任何证券。 这些信息仅供讨论和信息之用。 它无意取代合格的法律，税务或财务规划建议。 适用的税法仅适用于联邦法律并与之相关。 各州可能有自己的附加税码。 请联系您所在州的相关税务和法律专业人员。 这些信息由相信是可靠的来源提供，但应与专业建议一起使用，以符合您的个人情况。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪人。