共同租户允许多样化
由格兰特康内斯 ，1031替代品集团总裁
你是否厌倦了那些午夜维修电话，并且因为与租客的交火而疲惫不堪？ 也许你因为你正在追查租金支票和修理工而感到沮丧？ 也许你真的想出售你的出租或小型公寓，但你害怕税收后果。 事实上，你可能已经想过要购买一个新的购物中心，但你肯定不能通过支付现金来摆动购买，实际上从来没有为家庭付过现金 。
如果这听起来像你，这是个好消息。 通过使用普通交易所的1031名租户，您可以出售该租赁或公寓大楼，避免资本利得税，并保持您的资金为您工作。 被称为TIC的共同租户是投资者参与一个或多个高质量房产的所有权的最佳方式之一，同时保留财富并避免物业管理的头痛。
普通租户1031交换允许多元化
例如，假设您销售拥有15年的4plex，并拥有40万美元的股权 。 根据您仍然持有的债务数量，您新投资的购买价格可能在100万美元左右。 虽然这是很多钱，但你可能还没有资格单独购买真正的顶级房产。 但是，如果您决定投资于TIC，那么40万美元的股权可以购买价值3000万美元的机构级物业的100万美元利息。
普通租户1031交易所允许在不同地理位置的几个不同房产中进行多样化。 您可以投资于仓库，仓储单位，高端酒店或办公楼，医院或辅助生活设施或价值数百万的公寓楼。
这种多样化可能会降低您的投资组合风险，并有可能增加其价值。
请问一位值得信赖的投资顾问，而不是向您推销投资的人。
提示：在投资任何1031共同交易所租户之前，请确保可信任的律师审查文书并进行尽职调查。 这包括对出售证券的实体进行可能的调查，包括确保该实体获得适当的许可。 有很多骗子， 致富快速研讨会骗子，在这个业务的最终工作。
美国国税局共同1031交易所规则
必须认真遵循美国国税局对1031交易所的规定，以推迟资本收益和折旧重新扣税。 放弃的财产必须持有投资或用于业主的贸易或业务。
可能成功的TIC 1031交易平台的五个一般要求是：
- 销售收入的100％必须再投资，商业置换物业的价值必须等于或大于被放弃物业。
- 合格中介成为指定卖方并持有出售被放弃物业的所有收益。
- 有一个45天的识别期，在此期间，至少有三个“同类”替代物必须以书面形式确定。
- 200％规则规定可以识别任何数量的重置物业，但其总值不得超过重置物业价值的200％。
- 倘三项物业规则及200％规则不适用，则交易所收购的商业物业的总市值必须至少占所有物业的公平市价总值的95％。
由Elizabeth Weintraub编辑。 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。
由格兰特康内斯 ，1031替代品集团总裁
一旦选择置换物业，投资者自放弃物业转让给买方关闭新物业之日起180天。 如果投资者的纳税申报表的延期缴税日期早于180天，那么1031年交易所必须在该日期前完成。
投资者还应该记住，这180天的部分时间可能已经在45天的识别期间被使用过了。 没有扩展，也没有45天规则的例外，其中包括周末和节假日。 如果超过了时间限制，整个交易所可能被取消资格，罚款和税收将随之而来。
如果投资者购买多个物业的部分利息，建议确保预定的截止日期早于截止日期。
共同交换契约和产权保险中的租户
作为TIC的业主，您将收到一份作为共同承租人的单独契据，以及一份保证您对该房产感兴趣百分比的产权保单 。 您拥有与任何其他单一所有者相同的权利。
现金流量和普通1031交易所租户的升值潜力
您的部分所有权可能会有比例的收入潜力，这可能会比您从过去的投资中获得的现金流大。
现金流量可能因新购买中您的基础折旧而抵消。
如果房产最终售出，您还可以分享按比例增值的房产。 TIC被认为是一种有价值的遗产规划工具，因为你的继承人在你死后将获得加强的基础。
由Elizabeth Weintraub编辑。 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。
由格兰特康内斯 ，1031替代品集团总裁
在20世纪90年代中后期，投资者向国税局提出了多项要求，要求提前做出裁决，以确定不动产共有利益是否属于符合第1031条规定的税收延期适用的实体。
作为回应，在2000年10月，国税局发布了2000 - 46年税收流程。 该程序表达了担忧，认为一些普通关系中的租户可能会被视为联邦税务合作伙伴，因此不具备1031考虑的资格。
美国国税局明确表示不会再发布任何预先裁决。 该决定于2002年3月废止，其后是2002 - 22年的收入程序。
被称为“Rev.Proc。”的2002-2022年度收入程序列出了15分，国税局将在“考虑要求裁定租赁房地产的不分割零星利息不属于商业实体“ - 意思是不合格的合伙可能会使交易所面临审计和税务后果的风险。
但是，获得提前裁定仍然几乎不可能。 直到发起人准备收购房产，关闭贷款，并向共同租户出售利息时，才能获得国税局审查所需的大部分信息。 因此，大多数赞助商理事会发布位于私募配售备忘录中的“应”或“将”税收意见。
普通1031交易所租户的收入流程指南
Rev. Proc。 为公共租户共同所有权的结构，融资和管理制定了明确的指导方针。 它允许2到35个共同所有者，虽然赞助商和贷款人可能会为一些物业设定下限，通常为10到25个投资者。
丈夫和妻子有时被视为一个单独的实体（取决于州法律），并且共同所有者不得以合伙形式提交纳税申报表。 每个共同所有者都有权出售或分割他的部分所有权，但只有在将其出售给其他人之后才可以出售或划分。 有一定比例的利润分享和债务（抵押）。
有了这些更清晰的指导方针，TIC行业开始认真，并吸引了大量新的赞助商，经纪人/经销商和注册代表进入市场。 自20世纪90年代以来，普通1031交易所对租户产生了巨大的兴趣。 事实上，从2002年到2004年，TICs的股本增长率已经高达550％。2007年结束的TIC投资总值估计超过85亿美元。 有人说这个数字甚至更高 - 达到100亿美元（包括杠杆）。
共同提供给认可投资者的租户
绝大多数TIC产品仅限于“认可投资者”，这意味着必须符合某些财务标准。
- 单一投资者（或配偶配偶）的净值必须超过100万美元。
- 过去两年的年收入为20万美元，预计这种情况将持续下去。
- 在过去的2年里，与配偶共同获得30万美元的收入，预计不会有任何变化。
- 像LLC，Partnership或Corporation这样的实体必须拥有至少500万美元的资产，或者如果资产少于500万美元，则每个投资者必须被认证为个人。
由Elizabeth Weintraub编辑。 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。
由格兰特康内斯 ，1031替代品集团总裁
投资者可以从许多专门处理1031交易所和普通1031交易所租户的公司中找到替代物业获得有价值的帮助。 这些TIC专家可以访问大量投资性房地产，并经常完成各种尽职调查，包括价格比较，披露，净收入，空缺报告等。
通常，赞助公司花费巨额资金来组织这些房地产产品，以确保他们符合IRS对TIC 1031交易所的要求。 有时候，发起人通过购买协议将财产捆绑在一起，然后准备通常称为私募配售备忘录（PPM）的发售文件，然后通过经纪商进行销售。 一些赞助商在营销之前关闭了该物业，但由于存在成本，这可能会更加昂贵。
评估注册投资代表
- 选择专门从事TIC投资的注册投资代表。 这应该在出售您的投资物业之前完成。
- 评估一些可能的替换属性。 正如您在注册投资代表处所做的那样，您应该仔细检查每个产品的赞助商。 他们的记录是什么？ 他们的商业组织的基础设施是否足够？ 他们的校长，员工和管理人员是否合格？
- 确保您的投资代表拥有Series 7或Series 22许可证，以及Series 63或Series 66许可证。 他/她还应该具备商业房地产方面的经验，并有成功的TIC交易记录。
询问保荐公司的问题
- 赞助商的计划是否结构合理，对投资者是否公平？
- 这些产品是否在法律上和机械上经过适当的披露而被仔细整理？
- 文件中列出的目标是否符合？
- 与投资相关的风险是否明确？
- 该计划的资产是否具有达到目标的高可能性？
- 鉴于事实，预计目标是否合理？
- 有什么保障和储备？
普通住户1031交易所允许投资者在寻找替代物业时有许多选择。
通常需要至少10万美元的股权投资，但每个房地产的最低价格都是通过将总权益除以TIC利益的可能数量确定的。
应对每个PPM产品进行评估，分析并与其他竞争性建议进行比较。 应该研究过去，现在和未来的预期费用，租户财务信息，位置和环境问题，并包括对房地产市场区域的研究。
由Elizabeth Weintraub编辑。 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。
由格兰特康内斯 ，1031替代品集团总裁
一些处理TIC的公司已经对各种可能的投资特性进行了尽职调查。 为此，注册投资代表通常通过他们的尽职调查部门完成公司内部的尽职调查; 而另一些则寻求“尽职调查顾问”和律师的外部服务。
普通1031交易所的租户类型
1031共同交易所的租户可以采用多种方式进行组织，这些机会通常与管理和融资相结合。
有时会提供无追索权贷款 ，这可以防止贷方在违约情况下追随借款人的其他资产。 贷款人的贷款担保仅限于该物业的价值。
然而，一些贷款人最近开始要求责任实体签署赔偿责任，以免从房产收到的租金不用于偿还贷款，而是转用于维修等。其他贷款人已规定，TIC，有时候每个个人买家都必须保证贷款人免受任何未来的环境问题。 敦促投资者仔细审查贷款文件和PPM，以避免责任可能远远超过其原始投资。
在对TIC项目进行尽职调查时，投资者应仔细比较15 Rev. Proc的结构和符合性。 准则。 实质上可能出现偏差的交易可能会导致国税局拒绝，从而使投资者承担未来的税务后果。
产品的结构是由每个所有者签署的文件，为发起人提供处理财产日常管理的权力。 可能有一个主租约或管理协议，其中包含租金和收集资金分散给TIC共同所有者的方式差异。
产品也可能包含共同协议的租户，该协议描述了个人投资者与其他TIC共同所有者之间的关系。 TIC也可以被构造为特殊目的实体（SPE），其中没有任何人被列为所有者。 在SPE下，一家有限责任公司购买并拥有TIC利息。 这种结构为共同所有者和贷方提供了额外的责任保护。 通常TIC保荐人将不负责投资管理，必须采用独立管理。
房客是否通常交换证券或房地产？
大多数赞助商将TIC投资视为证券，因为它们符合证券的定义，无论是在房地产所在州还是在保荐人打算出售的各个州。 这意味着这意味着只有持牌证券交易商才能在SEC的监督下推销这些投资。 然而，所有TIC利益，包括那些证券，都是通过契约传达的，大多数国家将它们归类为房地产。
房地产投资是否是一种安全问题可能很复杂，这个问题正在引起相当大的惊愕。
虽然购买TIC利息是为了1031目的的房地产交易，但大多数是作为证券出售的。 然而，一些赞助商继续将TIC利益作为房地产销售并且不将其作为证券出售，这并不奇怪。
由于房地产经纪人通常参与出售放弃物业，通过这些同样的经纪人销售TIC产品似乎是合乎逻辑的，因为他们能够识别潜在投资者。 冲突在于FINRA（金融业监管局）和证券交易委员会的规定，该规定禁止向没有持有证券许可证的任何人支付费用或佣金。
这有效地排除了向房地产经纪人支付推荐费或佣金的情况。 不幸的是，这些旨在保护投资者的规则并不鼓励房地产专业人士向其1031个交易所客户展示TIC交易的优势。
普通1031交易所的租户需求强劲
投资者应将TIC视为一项将作为中长期投资举行的财产。 如果流动性很重要，则应考虑备选方案。
普通物业租客的需求量每年都在持续增长。 不用说，TIC市场和1031交易流程的速度可能会让不熟悉TIC的投资者望而生畏，但是利润和税收节约的机会是巨大的。
通过任何证券公司提供的证券应该为您提供类似的声明，以下是您不能依赖的声明：
这种材料既不是要约出售也不是要求购买任何证券。 这些信息仅供讨论和信息之用。 它无意取代合格的法律，税务或财务规划建议。 适用的税法仅适用于联邦法律并与之相关。 各州可能有自己的附加税码。 请联系您所在州的相关税务和法律专业人员。 这些信息由相信是可靠的来源提供，但应与专业建议一起使用，以符合您的个人情况。
由Elizabeth Weintraub编辑。 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。