同类性质的定义多年来一直在改变
输入1031延税交换。 对许多纳税人来说，这就像是从天上掉下来的钱。
1031交换延期税
1031交易所被认为是纳税人仍然可以使用的最强大的财富建设工具。 它一直是无数金融巫师和房地产大师的成功策略的重要组成部分。 从国内税收法典第1031节的名称中，延税交易允许纳税人出售收入，投资或商业财产，并用类似财产代替。
只要严格遵守美国国税局的规定，出售该物业的资本收益就会推迟或推迟。 这是一个明智的税收和投资策略以及房地产规划工具。 从理论上讲，投资者可以继续推迟投资财产的资本收益直到死亡 ，可能会一起避免它们。
1984年立法改变了一些方面
在“同类交流”的早期，这个术语是完全字面的，经常会遇到困难。
例如，如果您拥有一栋三层砖混的公寓大楼，您想通过1031交易所进行销售，那么您将不得不寻找另一栋三层砖混公寓楼，其所有者想要交换。 然后你们两个会见，交换会发生。
过去，交易所没有时间限制。
美国国税局要求对这一程序实行更严格的控制，导致国会于1984年通过了第1031（a）节。 这项立法限制了延期交换，进一步确定了“同类”财产并确定了完成交换的时间表。
合格
为商业用途或投资持有的房地产物业符合1031交易所的资格。 个人住宅不符合资格，而且一般来说， 固定翻转房产也不具备资格，因为它符合待售房产的类别。 假期或第二套住房不作为租金持有，不符合1031治疗的条件; 但是，根据税法第280条的规定，可能适用于这些财产的使用测试。 在这种情况下，应该征询税务专家的意见。
正在开发中的土地以及购买用于转售的财产不符合递延税收待遇。 股票，债券，票据，库存资产以及合伙关系中的实益权益不被视为用于交换目的的“同类”财产。
为了今天有资格成为1031交易所，交易必须采取“交易所”的形式，而不是仅仅出售一种资产，随后购买另一种资产。 首先，被出售的财产和新的替代财产必须同时用于投资目的或用于贸易或企业的生产性使用。
他们必须是“同类”属性。
以下类型的房地产互换适合合格交换“同类”房产的要求：
- 一个办公室换取一个购物中心
- 一个购物中心换取土地
- 换取工业建筑
- 一栋公寓楼换取工业建筑
- 单一家庭出租以换取共同住户 （TIC）财产
今天，你可以将那栋砖公寓换成原始土地，仓库或小型办公楼。 但是，严格的时间限制必须得到满足，否则1031交易所将不被允许，并且会产生税收后果。
在1984年之前，几乎所有的交易都是在关闭和转让已售物业（放弃物业）和购买新物业（替代物业）的同时完成的。
除了试图找到合适的财产时遇到的问题之外，同时转让所有权和资金也存在困难。 今天不是这样。
延迟的1031交易所避免了1984年以前的问题，但现在强加了更严格的最后期限。 纳税人希望以通常的方式完成交换，列出和营销财产。 当买方继续前进并且执行购买合同时 ，卖方与合格中介达成交换协议，合格中介反过来成为替代卖方。 交换协议通常要求将卖方的合同转让给中介。 关闭发生，并且由于卖方不能触摸货币，中介收到应付给卖方的收益。
交换进位时间限制
此时，第一个时间限制即45天识别规则开始。 纳税人必须在关闭和转让原物业后45天内以书面方式关闭或识别潜在的替代物。 时间不可商量，包括周末和节假日，国税局不会例外。 如果超过时间限制，您的整个交易所可能会被取消资格，并且税收一定会跟随。
替换属性的类型以识别：
- 三个物业不考虑其公平市场价值。
- 任何数量的物业，只要其在识别期结束时的总公平市场价值不超过截至转让日的放弃财产的总公平市场价值的200％。
- 如果超过三项物业规则和200％的规定，如果纳税人购买所有已确定物业的公平市价的95％，交易所不会失效。
什么是Boot？
实际上，大多数投资者遵循三项财产规则，因此他们可以完成尽职调查并选择最适合他们的项目，这些项目将关闭。 一般来说，目标是进行交易以避免“开机”的转移并保持免兑换免税。
“Boot”是纳税人通过交易所收到的任何附加财产的金钱或公平市场价值。 货币包括所有现金等价物，债务，交换财产所承担的债务。 这是“非同类”财产，交易过程中的规则是复杂的。 可以说，没有专家的建议，接受“开机”就会导致税收。
服从180天规则
一旦选择了置换物业，纳税人自被放弃物业转让给买方之日起180天内关闭新置换物业。 但是，如果投资者的纳税申报表的延期缴纳日期早于180天，那么交易必须在该更早的日期前完成。 请记住，这段时间的一部分已经在识别期间使用过。 这条规则没有扩展，也没有例外，因此建议在截止日期之前安排截止日期。
由于法律要求纳税人不触及第一笔交易的收益，因此合格中介在交易完成后向卖方购买替代物业，然后将其转让给纳税人。
不适合自己动手的投资者
这是一个成功的1031 Exchange如何工作的基本描述。 根据纳税人的情况，放弃的财产类型以及替代财产的特点，可能涉及交易所的其他方面。 它的完成可能会变得复杂，专家应该经常咨询。 对于“自己动手”的投资者来说，这不是一项任务。
利用1031交易所的力量建立和保护财富和资产，从投资中产生现金流，重组，分散和整合房地产资产是美国投资物业的每个所有者的权利。 如果美国纳税人打算将这些收益再投资于更多投资性房地产，则他们不应该为出售其投资性房地产支付资本利得税。 通过太平洋西部证券公司提供的证券成员FINRA / SIPC。
这种材料既不是要约出售也不是要求购买任何证券。 这些信息仅供讨论和信息之用。 它无意取代合格的法律，税务或财务规划建议。 适用的税法仅适用于联邦法律并与之相关。 各州可能有自己的附加税码。 请联系您所在州的相关税务和法律专业人员。 这些信息由相信是可靠的来源提供，但应与专业建议一起使用，以符合您的个人情况。
由格兰特康内斯 ，1031替代品集团总裁
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。