一位读者问道： “我拥有一个私人住宅，它的价值超过抵押贷款的剩余本金余额，我的贷款人愿意允许我重新贷款超过现有抵押贷款的余额，我知道税收规定允许我抵押再融资时扣除利息支出，只要与现有余额相同，但如何限制抵押再融资的税收减免？“
答案：律师Julian Block
当利率下降时，与你们一样，数百万的家庭涌向贷款人为抵押贷款再融资。 在进入抵押再融资之前，熟悉棘手的税收规则是很明智的，这些规则是关于利息支付的是或不是可以扣除的。 以下是一些关于规则如何抵押再融资的提醒：
抵扣再融资规则的税收扣除
借款人是否有权扣除超额贷款的利息取决于他们如何使用抵押贷款再融资收益和收益金额。 当借款人使用超过现有抵押贷款的金额购买，建造或实质性改善主要住宅，即全年住宅或第二套住房（如度假休养所）时，其利息支出将纳入房屋购置贷款规定之内。 这些规则允许他们扣除整个利息，只要超过所有其他房屋购置贷款不超过$ 1,000,000，降至50万美元的已婚夫妇提交单独的回报。
当借款人为了其他目的而使用超出部分时，另一套规则禁止扣除“消费者贷款”中的利息支付。 这一广泛的类别包括信用卡账单，汽车贷款，医疗费用和其他个人债务，例如逾期的联邦和州所得税。 尽管如此，对学生贷款的利息也是有限的例外，这是对1040表格第一页最后一行的调整总收入进行调整后的“上线”减法之一。
抵押再融资税扣除规则的例外情况
但由于房屋净值贷款的规定，大多数借款人能够避开这些扣除消费者利息的限制。 只要超过现有抵押贷款加上所有其他房屋净值贷款的金额不超过10万美元，这些规则允许他们扣除整个利息，而对于已婚夫妇提交单独回报，则减至50,000美元。 借款人如何使用收益并无区别。
当他们的再融资贷款部分是房屋购置贷款和部分房屋净值贷款时，整体限额为1,100,000美元，1,000,000美元的房屋购置债券和100,000美元的房屋净值债务，对于已婚夫妇单独提交的报酬下降至550,000美元。
当贷款超过房屋购置贷款1,000,000美元和房屋净值贷款100,000美元的上限时，超额贷款通常被归类为不可抵扣的个人利息。 一般禁止规定以商业或投资用途的贷款收益为例。
适用于AMT的纳税人的抵押再融资税额扣除
还有另一个限制适用于越来越多的借款人受到AMT （替代最低税率）的影响。
AMT允许扣除高达1,000,000美元的住房贷款利息。 但是，AMT规则否认任何扣除第一或第二家庭房屋净值贷款利息的扣除，除非贷款收益用于购买，建造或大幅改善住房; 房屋净值贷款的广告频繁地解决了税收减免这个棘手问题的一个原因。
Julian Block是纽约Larchmont的税务律师。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。