如何购买抵押贷款

抵押贷款商店可以减少你的每月支付

对于很多借款人来说 ，抵押贷款可能比可调整的贷款更具优势，支付方式允许像期权ARM那样进行负摊销 。 抵押贷款商店始终包括消费者每月支付的本金和利息。 这意味着每当房主进行抵押贷款时，他们的贷款余额就会变小而不是变大。 较小的抵押贷款余额意味着即使增值较低，股权也在增长。

共同按揭Buydown功能

抵押贷款商店是这样工作的：

• 支付额减少，并计入特定期限的较低利率。
• “实际”票据利率与降低利率之间的差额由卖方或买方以现金支付。
• 把它看作是一种补贴。 这就像在银行里扣除1200美元，并在12个月内每月提取100美元来帮助您支付抵押贷款。

3-2-1按揭Buydown

• 这是一项为期30年的完全摊销抵押贷款 。
• 前三年利率每年上涨1％。
• 然后，剩余期限的利率是固定的。

例如，假设您的贷款余额为35万美元，30年内利率固定为6.75％。 卖方（或者你）可以通过一次性支付15,853美元来“买入”利率。 这是如何工作的：

1. 第一年的利率为3.75％，每月1,621美元。

1. 第二年的利率为4.75％，每月应付1,826美元。
2. 第三年的利率为5.75％，每月应付2,043美元。
3. 4至30年的利率为6.75％，每月应付2,270美元。

结果是：

• 第一年的储蓄（相比每月2,270美元）是每月649美元或7,790美元。

• 第二年的节省（相比于每月2,270美元）是每月444美元或6,332美元。
• 第三年的节省（与每月2,270美元相比）是每月228美元或2,731美元。

每年节省的费用：7,790美元+ 6,332美元+ 2,731美元= 15,853美元。 因此，购买三年全年的利率和支付费用为15,853美元。

3-2-1抵押贷款利益

• 借款人有资格获得3.75％的利率和1,670美元的贷款，而实际利率为6.75％，支付额为2,270美元。
• 头三年，它不是一次性支付，而是每年大约增加200美元。
• 对于收入预计稍后增加的借款人来说，它可以保持低36个月的支付。 也许配偶在中断或一个人希望毕业后能够重新工作，并获得新获得学位的薪水较高的工作。

2-1 Buydown按揭

• 这是一份为期30年的完全摊销抵押贷款。
• 前两年利率每年上涨1％。
• 然后利率在剩余期限内是固定的。

例如，假设您的贷款余额为35万美元，30年内利率固定为6.75％。 卖方（或您）可以通过支付8,063美元的整笔款来“买入”利率。

这是如何工作的：

1. 第一年的利率为4.75％，每月应付1,826美元。
2. 第二年的利率为5.75％，每月应付2,043美元。
3. 三到三年的利率为6.75％，每月应付2,270美元。

结果是：

• 第一年的储蓄（相比每月2,270美元）是每月444美元或6,332美元。
• 第二年的节余（相比每月2,270美元）是每月228美元或2,731美元。

每年节省的费用：6,332美元+ 2,731美元= 8,063美元。 因此，花费8,063美元购买两年的利息和支付。

永久抵押贷款Buydowns

当您通过支付贷款点购买初始利率时，发生永久抵押贷款。 大多数买家不想从口袋里掏钱买下一个利率，但有时这是有道理的。

另外，假设卖方向买方支付了4％的成本收入，买方的成交额为2％。 使用额外的2％信用来降低利率！

注意：贷款人通常需要3-2-1 Buydown的更高首付，2-1需要Buydown。 还有其他类型的按揭抵押贷款抵押贷款，但这两个是最受欢迎的。

在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。