为什么购房者喜欢土地承包
购买房屋的土地合同在20世纪70年代末和80年代初非常流行。 当时，分期付款合同（有时称为契约契约）提供了比机构贷款人更高的利率和严格的资格标准更具吸引力的融资条款。
当贷款需求减弱并且利率下降到8％以下时，土地合同开始消失。 但他们并没有完全消失，实际上，在抵押贷款危机期间，他们已经回到了市场。
当大银行将他们拒之门外时，以前的房主失去了房屋赎回权或通过卖空出售，开始依靠土地契约作为融资选择。
什么是分期付款销售土地合同？
分期付款销售合同是要求定期付款的任何类型的合同，但在房地产中，通常被称为土地合同，契约契约或销售合同。 “土地”一词具有误导性，因为土地合同可用于购买任何类型的房地产，无论是否进行改善。
分期付款销售合同规定了销售价格，首付金额，利率，每月（或定期）付款金额以及各方的责任。 它涵盖了谁将维护住房，支付保险费和财产税（通常是买方）等责任。 如果买方停止分期付款，合同将包括对卖方的追索权。
具体细节：
- 土地合同或契约合同是卖方（称为卖方）与买方（称为买方）之间的担保协议。
- 卖方同意通过为买方融资购买物业。
- 卖方保留合法所有权，而买方收到公平所有权。
- 业主提供的融资可以包括现有的抵押贷款余额（详见下文），或者财产可以自由清算（最佳选择）。
- 卖方全额付款后，卖方将买方交予该物业。
全包（环绕）土地承包
- 环绕式合同包含现有的抵押。
- 卖方向卖方支付一笔款项。
- 收到付款后，卖方支付相关贷款人的付款并保留其余部分。
- 如果现有抵押贷款的 利率低于合同利率，则卖方获得不属于卖方的货币的额外利息。 这被称为覆盖。
以下是它的工作原理。
- 假设销售价格是$ 100,000。
- Vendee放下10,000美元。
- Vendee同意支付90,000美元，利息为6.5％，支付567美元。
- 现有相关贷款为50,000美元，按5％利息支付，付款268美元。
- 卖方获得4万美元股权的6.5％利息，现有5万美元按揭贷款的1.5％利息和每月299美元的利润。
- Vendee还支付税款，保险和所有权的所有其他费用。
直接契约
直销合同不存在利益上的重叠。 卖方可以同意直接向现有贷款方支付费用，并向卖方支付另一笔款项，或者卖方可以向卖方支付一笔款项，卖方将支付款项给潜在的贷方。
让我们看一下直接合同中的前一个例子：
- 销售价格为10万美元。
- Vendee放下10,000美元。
- Vendee在现有的50,000美元贷款余额中支付268美元，利息为5％。
- Vendee以40,000美元的自有资金向Vendor支付第二笔款项，利息为6.5％，每月支付253美元。
- 两笔支付总额为521美元，这使得Vendee每月在整个环节中节省46美元。
销售力量
- 一些所有权公司起草并保证包含卖方，买方和受托人的土地合同 。 你将需要打电话找到这样一家公司。
- 就像信托契约中的委托人一样，卖方和买方为了确保卖方和买方的义务，为受托人转让权利，所有权和利益。
- 如果Vendee停止付款，受托人有权根据销售权取消赎回权。
- 提交违约通知的过程因州而异。
基础贷款中的加速条款
今天的所有贷款都包含加速和异化条款 。 贷款人长期以来一直称贷款即期到期，如果买方取得了现有贷款的 “所有权”，应付款项。 这是因为贷款人希望买家有资格，支付贷款点和更高的利率 。
Sue Heimbichner是萨克拉门托芝加哥标题公司的一名托管人员 ，自1976年以来一直从事这项业务，并观察土地合同的流行情况。 这一时期最大的诉讼之一是由购买者将所有权归属于联邦储蓄和贷款协会所持有的现有抵押贷款。 国会通过了1982年的“存款机构法”，有效地消除了接管现有贷款的能力。
Heimbichner表示，今天的贷款人倾向于以另一种方式看待。 “有些贷方很高兴能够支付他们的款项，”她说。 但不要试图接管政府支持的贷款。 “你不想与政府混淆，”Heimbichner警告说，“因为你会受到打击。” 如果您的土地合同包含现有的抵押贷款，您应该征询房地产律师的意见。
政府支持的贷款样本是房利美或房地美，政府贷款是FHA或VA。
Vendee的权利捆绑
出于所有实际目的，Vendee拥有该财产并有权：
- 占有。
- 安静的享受和使用财产。
- 排斥，迫使他人离开房屋。
- 转售。
对买方的好处
- 没有资格，尽管卖方可以要求买方的信用报告副本。
- 预付款灵活性。 数额是可协商的。
- 土地合同期限的长短， 利率和付款是可以协商的。
- 收盘成本低。 没有贷方支付的费用。
- 快速关闭。 交易可以在7天或更短的时间内关闭。
卖方的利益
- 通常销售价格较高，并且没有评估。 虽然买家被建议获得评估。
- 如果应税，可能有资格获得延期收益。
- 月收入。
- 通常比货币市场账户有更好的收益率。
- 如果该物业不符合要求，这是一种简单的销售方式。
- 快速关闭。
买家须知
- 得到一个评估。
- 获得产权保险。
- 聘请控股公司的服务以保留被执行契约和原始文件的持有权。
- 与一位房地产律师交谈。
卖家提示
- 拉取买家的信用报告。
- 在现有保险单中包括供应商和买方名称。
- 雇用支付公司处理合同收集。
- 与一位房地产律师交谈。
本文不应被误解为提供法律建议。 只有律师可以提供法律建议。
在撰写本文时，Calvin BRE＃00697006的Elizabeth Weintraub是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪人。