以销售为条件不是假设
什么是购买主体？
“买房受限”是指购买现有抵押贷款的房屋。
这意味着卖方不支付现有的抵押贷款 ，买方正在接管付款。 然后将现有抵押贷款的未付余额计算为买方购买价格的一部分。
买方为什么购买抵押贷款的房产？
购买主体的主要原因是接管卖方的现有利率。 如果目前的利率为7％，卖家有5％的固定利率，那么2％的差异可以使买家的每月付款产生巨大的差异。
- 按5％利率计算的20万美元抵押贷款按月支付1,073.64美元摊销。
- 按7％利率计算的20万美元抵押贷款按每月1,330.60美元的价格摊还。
- 在这种情况下，每月为买家节省的费用为每年256.96美元或3,083.52美元。
第二个原因：除非卖方决定取消买方的信用报告，否则通常买方在使用融资方式时没有资格购买房屋。
如果卖家愿意，即使是信用不良的买家也可以购买一个受限制的家庭。
三种主题选项
销售对象不一定涉及所有者融资，但可以。 卖方是否承担任何类型的融资取决于卖方是否包括抵押和/或首付金额与购买价格。
- 直接支付现金贷款：最常见的类型是买方以现金支付购买价格与卖方现有贷款余额之间的差额。 例如，如果卖方的现有贷款余额为150,000美元， 销售价格为200,000美元，那么买方必须给卖方50,000美元的现金。
- 与卖方回扣 有直接 关系： 卖方回收 ，也称为卖方或所有者融资，通常以第二次抵押的形式发现。 卖方回收也可以是土地合同或租赁期权销售工具。
例如，如果销售价格为200,000美元，现有贷款余额为150,000美元，买方首付20,000美元，则卖方将以单独的利率和双方协商的条款运输余额30,000美元。 买方同意向卖方的贷方支付一笔款项，并以不同的利率向卖方支付一笔款项。
- 环绕主题 为： 由于卖方在现有的抵押贷款余额上赚钱，这是一个环绕式的主题，它允许卖方超越利息。 假设现有的抵押贷款利率为5％。 如果销售价格是20万美元，而买方放下2万美元，那么卖方的回传将是18万美元。 以6％的比率，卖方在现有的15万美元的抵押贷款和1万美元的余额中提取1％。 买方将支付18万美元的6％。
主体与贷款承担的区别
在交易方面，卖方和买方都不告诉现有贷方卖方已出售该物业，买方现在正在进行付款。 买方没有获得银行的许可来接管贷款。 贷款人在抵押贷款和信托契约中加入特别的言辞，使贷款人有权在发生转移时加速贷款。
银行是否将这些贷款转拨到期并在转账时支付？ 这取决于。 在某些情况下，一些银行对有人 - 任何人 - 正在支付款项感到高兴。 但由于抵押贷款或信托契约中的加速条款 ，银行确实有权利。 这对买方来说是一种危险的情况。 如果买方在银行的要求下无法还清贷款，银行可能会启动止赎 。
如果买方做出了贷款假设 ，买方在银行的许可下正式接受贷款。 这意味着卖家的名字被从贷款中移除，并且买家有资格获得贷款， 就像任何其他购买款贷款一样 。 一般来说，银行向买方收取假设费用以处理贷款假设，但收费远低于获得传统贷款的费用。 FHA贷款允许贷款承担，但大多数传统贷款不。