您可以使用房地产投资信托投资商业房地产
- 零售业包括室内购物中心，户外商场和大箱零售商。 还包括杂货店和餐馆。 其价值约为2.1万亿美元，占商业地产总值的36％。 它包括至少95亿平方英尺的购物中心空间。
- 酒店包括汽车旅馆，豪华度假村和商务酒店。 此类别不包括通过Airbnb出租房间的房屋。 大约有440万间酒店客房价值1.92万亿美元。
- 办公楼包括从曼哈顿摩天大楼到律师事务所的一切。 办公面积约为40亿平方英尺，价值约1.7万亿美元，占总数的29％。
- 公寓楼是商业房地产。 公司拥有它们只是为了获利。 这就是为什么他们的业主租用住房是住宅，而不是商业。 一些报告包括住宅房地产统计中的公寓建筑数据，而不是商业房地产。 大约有3300万平方英尺的公寓租赁面积，价值约1.44万亿美元。
- 工业产权用于制造，分销或仓储产品。 这并不总是被认为是商业性的，特别是在土地使用计划和分区中。 有130亿平方英尺的工业产值约2400亿美元。
其他商业房地产类别要小得多。 这些包括一些非营利机构，如医院和学校。 空置土地是商业房地产，如果它将被出租，而不是出售。
商业地产如何影响经济
作为国内生产总值的一部分，商业房地产建筑对美国经济总量的贡献率为3％。
2017年，有4720亿美元的商业房地产建设。 2008年创历史新高为5863亿美元。2010年的最低值为3763亿美元，相当于GDP的4.1％下降到2.6％。
为什么商业地产建设要比房地产泡沫高两年？ 商业房地产建设只需要比住宅房地产建设更长的时间。 建筑商首先需要确保有足够的住房和购物者来支持新的发展。 然后从投资者筹集资金需要时间。 建立购物中心，办公室和学校需要几年的时间。 需要更多时间租借新建筑物。 2006年房地产市场崩盘时，商业房地产项目已经开始。
通常可以通过追踪房地产市场的涨跌来预测商业地产将会发生什么。 作为一项滞后的指标 ，商业房地产统计数据在一两年内就会跟随住宅趋势。 他们不会显示经济衰退的迹象。 在住宅房地产后，他们遭遇低谷。
如何投资商业地产
房地产投资信托基金是一家开发和拥有商业房地产的上市公司。
在房地产投资信托基金中购买股票是个人投资者从商业地产中获利的最简单方式。 您可以像股票 ，债券或任何其他类型的证券一样买卖REITs的股票 。 他们向投资者分配应税收入，类似股票股利。 房地产投资信托基金通过允许您在不抵押抵押的情况下拥有房产来限制您的风险。 由于专业人员管理物业，您既节省时间又节省金钱。
与其他上市公司不同，房地产投资信托基金必须向其股东分配至少90％的应纳税所得额。 这为他们节省了营业税成本，由股东以资本利得税率支付 。
全国房地产经纪人协会的2015年预测报告“扩大新高度”揭示了REITS的影响。 它表示，房地产投资信托拥有商业房地产市场34％的股权。
这是所有权的第二大来源。 最大的是私募股权 ，拥有43.7％的股权 。
REIT的优缺点
由于商业房地产价格是一个滞后的指标 ，房地产投资信托基金价格不会随股市上涨和下跌。 这使他们成为多元化投资组合的一个很好的补充。 房地产投资信托基金与债券和股息生产股有优势，因为它们提供了稳定的收入来源。 像所有证券一样，它们受到监管并且易于买卖。
请记住，您的房地产投资信托的价值不仅仅是潜在的房地产。 它也受房地产投资信托投资需求的影响。 他们与股票和债券竞争投资者。 因此，即使房地产投资信托所拥有的房地产价值上涨，股价也可能因股市崩盘而下跌。
何时买卖REITs
投资房地产投资信托时，请确保您了解商业周期及其对商业地产的影响。 在经济繁荣时期，商业地产在住宅房地产下滑后可能会出现资产泡沫 。 在经济衰退期间，商业地产在住宅房地产后处于低位。
REITS与房地产ETFs
房地产交易所买卖基金追踪房地产投资信托基金的股价。 投资者被ETF吸引，因为他们的收费非常低。 但他们从基础房地产的价值中走出了一步。 因此，他们更容易受到股市牛市和熊市的影响 。
金融危机期间的商业房地产
商业房地产贷款已经从2008年的金融危机中恢复过来。 2014年6月30日，美国的银行（其中6,680家由联邦存款保险公司投保）持有1.63万亿美元的商业贷款。 这比2007年3月的1.6万亿美元高峰高出2％。
商品房地产在住宅价格开始下跌三年后暗示其下降。 到2008年12月，商业开发商面临的贷款违约金额达1600亿至4000亿美元之间。 他们争先恐后地找到银行为其再融资。 这些贷款大部分只有20-30％的股权。 银行现在需要40-50％的股权。
与住房抵押贷款不同的是，购物中心和办公楼贷款在期末有大笔支付。 而不是偿还贷款，开发商再融资。 如果没有资金，银行必须取消资金。
预计贷款损失将达到300亿美元，并打击小型社区银行 。 他们并没有像大银行那样受到次级抵押贷款混乱的打击。 但他们在当地的购物中心，公寓大楼和酒店投资更多。 许多人担心小型银行的崩溃可能与 20年前的储蓄和贷款危机一样糟糕。
根据房地产圆桌会议，2008年约有3000亿美元的短期商业贷款到期。 如果没有进行再融资，很多这些贷款可能会变坏。
到2009年10月，美联储报告说，银行只为每损失1美元预留0.38美元。 这只是3.4万亿美元未偿债务的45％。 购物中心，写字楼和酒店由于空置率高而破产。 即使奥巴马总统也被他的经济团队告知了潜在的危机。
商业房地产的价值在2008年至2009年间下降了40％至50％。商业房地产业者纷纷寻找现金支付款项。 许多租户已经停业或重新谈判较低的付款。 所有者试图通过卖出新股来筹集现金。 他们利用这些资金支持现有物业的支付。 结果，他们无法为股东增加价值。 他们将价值摊薄给现有和新的股东。 在接受TARP Capital的Jon Cona采访时，发现新股东可能只是“在糟糕的情况下投入好价钱”。
截至2010年6月，商业房地产按揭贷款拖欠率继续恶化。 根据Real Capital Analytics的数据，2010年第一季度有4.17％的贷款拖欠。这是银行持有的贷款455亿美元。 它高于2009年第四季度的3.83％和一年前的2.25％。 这比2006年上半年0.58％的违约率要差得多，但还不如1992年的4.55％。
到2010年10月，商业房地产的租金似乎开始趋于稳定。 三个月来，40亿平方英尺办公空间的租金平均只下降一分钱。 全国办事处的空缺率似乎稳定在17.5％。 根据房地产研究公司REIS公司的数据，它低于1992年的18.7％的纪录。
金融危机使房地产投资信托的价值多年来一直处于低迷状态 为什么？ 其中一个原因是，在危机期间很难看到收回的房地产REITs。 其次是商业房地产业主在抵押贷款方面倒挂。 自2008年以来，他们的商业地产价值下降了40-50％，降低了房地产投资信托的价值。
商业房地产贷款几乎造成了第二次经济衰退。 2013年，银行持有商业贷款9912亿美元，比2012年增长3.3％。大部分用于公寓建筑。 在2015年到2017年之间，约有三分之一到期。大部分是在2005年到2007年写成的，当时房产价值很高。 如果公寓价格下跌，这些贷款可能会拖欠。 相反，失去家园的人成为租房者。 他们将贷款从违约和经济中放回另一次衰退。