如果您在家中遇到财务问题，该怎么办？
我不打算在你的派对上泼冷水，但我想提醒一下。
事实是，数百万房主已经在止赎中结束了 。 这些人中的许多人一如既往地对他们的购买感到高兴和乐观。
毕竟，当你购买房屋时，那个房子有一天可能会遭受止赎的想法或许是你想的最后一件事。
你如何避免这种风险？ 请继续阅读。
为什么业主失去家园？
在所有者违约 - 或者停止全额付款 - 之后，大多数房屋都会因抵押贷款而遭受止赎。 这是如何发生的？
有时候，这是因为业主过度扩张 ，购买了比他们合理负担得起的更多的住房。 同样，贷款人还向不合格的买方提供贷款; 不应该获得这种规模的房屋贷款的人。 （在经济衰退之前，很多贷款人在授予贷款之前没有核实一个人的收入。毫不奇怪，许多贷款申请人假装他们赚的钱比实际赚的多。）
其他时候，业主在发生一系列意想不到的生活事件（例如失去工作或面临重大医疗费用）后发生违约，这会影响他们每月按揭付款的能力。
在某些情况下，业主拿出第二笔抵押贷款，并将这笔钱用于负债（而不是创收资产），这降低了他们的总体净资产，并损害了他们在第二张票据上偿还的能力。
在其他情况下，业主接受可调整利率的抵押贷款 ，假设他们能够在利率上升的情况下履行付款义务。
（联邦法律要求贷方根据其可调利率抵押票据的条款披露业主可能支付的最高利率。）业主一段时间的介绍利率很低，但当这些利率上升时，业主发现满足这些付款比他们预期的要困难，并陷入拖欠。
在很多情况下，房主意识到他或她在抵押贷款中处于“水下”状态 （我们将在下面讨论这个概念），并得出结论认为走开是最合理的选择。
正如你所看到的，业主落后付款的原因有很多。
你如何保护自己？
没有人喜欢考虑可能面临止赎的过程。 但是，如果我们想要为我们的个人财务制定强有力的，负责任的方法，我们必须认真研究可能导致我们面临止赎威胁的风险因素。
另外，我们还必须了解止赎程序是如何运作的，以便如果我们的未来变得更糟，我们会对未来有什么想法。 这将帮助我们知道我们可以选择哪些其他选项。
在本文中，我们将首先介绍可能导致止赎的主要风险因素，然后介绍实际流程。
导致止赎的风险
根据哥伦比亚广播公司新闻，大衰退期间大约有700万人失去了家园。
尽管自那时以来止赎数量减少，但许多房主仍然陷入困境。 截至2015年底，约有430万房主在水下，这意味着房主拥有的房屋价值低于抵押贷款所欠的房屋价值。
在你家的水下是指示止赎的最大风险因素之一。 毕竟，如果房屋的价值低于所欠的余额，那么您可能会得出结论：离开房屋更有意义。
然而，在你作出这个决定之前，这里有一句警告：走开对你的信用产生重大影响 。 这可能会损害您未来购买其他住房的能力，以及您租房，开信用卡，借贷其他类型贷款甚至有资格获得某些工作的能力。
如果你的家在水下，你应该怎么做 ？ 您可能想要坚守住宅并等待房产重新获得价值。 如果你需要搬家，你可以把房子租给租客。 或者，如果您必须出售房屋，您可以要求您的贷款人获得卖空批准（我们将在下面进行讨论）或将现金带到结算表。
如果你不是在水下，但你正在努力付款 ？
首先，在您购买房屋之前，购买比您合格的房屋便宜的房屋。 您无需购买按您有资格获得的最高贷款额定价的房屋。
房地产业的很多人都说你的抵押贷款本身应该占用你实收工资的三分之一。 这个数字不包括维修，维修 ，水电费和其他辅助费用。 但是，这个数字可能太高了。 尝试采用这种方法：作为一般经验法则，您的所有与家庭有关的付款（包括水电费，维修和维护费用）都将达到您实际工资的25％至30％。
最重要的是，维持一笔至少支付六个月费用的紧急基金。 将此应急基金保存在现金储蓄账户中，而不是任何类型的投资（如股票）。 请勿在节假日，生日或年度开支中使用此功能。 只有在出现真正的紧急情况时才能保留这一点
如果你发现自己挣扎着付款，开始大幅削减你生活中各个领域的开支。 你正处于金融危机之中; 花这样的。 不要只切断你的电缆; 出售整个电视。 不要把你的午餐棕色包装起来; 切换到大学生大米和豆类饮食，直到你重新站起来。 在每天晚上和周末的闲暇时间里，通过自由工作赚取额外的钱，您可以在家中在孩子睡着的时候在家上网处理这些工作。 看看你是否有资格再融资到较低利率的抵押贷款 。
如果您的付款落后了，而您认为自己无法赶上，那么就该出售您的家庭了。 卖你的房子远比抵押品赎回权好。
如果你的房子价值低于欠款额度，那么你需要贷款人批准进行卖空。 卖空是出售借款人收入低于目前欠款的房屋。 贷方失去了差异。
如果贷款人意识到他们更有可能通过卖空而不是通过传统的止赎程序收回损失，他们将允许借款人将他们的财产列为卖空。
卖空是避免面临全面止赎的信贷影响的一种方法，但它们并不理想。 作为最后的手段，将其放在后袋中。
尽管如此，让我们来谈谈实际的止赎程序。 正如你将要看到的，止赎程序相当长，在这个过程中有很多机会，你可以尝试通过卖空而不是止赎来释放你的房屋。
让我们来看看这个过程，以便您可以了解每个步骤中发生的事情。
止赎程序
首先，一个免责声明：流程因州而异。 在一些州，贷款人拥有出售权并可追求“非司法止赎”。 下面概述的下述过程是对一些州的司法止赎程序的高度概括性描述。 如果您发现自己面临可能的止赎问题，请咨询律师。
一旦借款人违约抵押贷款，贷款人可以提交公共违约通知，也称为违约通知或Lis Pendens。 此公开提交的违约通知提醒借款人违反协议。
在借款人收到违约通知后，他们有一个宽限期，由州法律决定，他们可以通过偿还未偿还的逾期余额并获得最新的抵押贷款还款来恢复贷款。 这个宽限期被称为预先取消抵押品赎回权。
预先取消抵押品赎回权是指违约通知与财产可能在公开拍卖中被收回或出售的时间段。 在这段宽限期内，借款人有几种方法可以获得最新贷款：
- 借款人可以通过支付逾期的余额使他们的付款保持最新并恢复贷款。
- 他们可以申请贷款修改，以减少他们的抵押贷款。
- 他们可以尝试将房产出售给第三方，以避免止赎。
- 他们可以让房产在预先取消抵押品赎回权的公开拍卖中出售。
如果借款人无法恢复贷款，贷款人有能力收回房产，并有意重新出售房产。 贷方（通常是银行）已收回的房产被称为房地产拥有（REO）。
底线
遵循一些基本指导方针，以减少面临个人抵押贷款危机的风险：购买的房屋明显少于您的承担能力。 保留至少6个月的应急基金费用。
创造多个收入来源，这样如果一个来源干涸，你的收入就不会降到零。 避免非抵押消费债务，如汽车贷款或信用卡债务 。 了解这个过程如何运作，这样你就不会有任何意外。
有了这个说法，请尽情享受你的家。 绝大多数房主不会遭遇止赎。 你是足够精明的，以主动看待导致这种不幸经历的主要风险因素，以便你可以防范这些。 总体而言，这些保障措施围绕着低于您的意愿的永恒个人理财原则 。