贷款人为什么会接受卖空交易？
房地产卖空并不总是一个愉快的交易，但自2006年以来卖空已经有很长的路要走，所以不要卖空这个概念。 我们目前的经济并不意味着卖空已经消失。 例如，购买全新住宅的人可能会在关闭后的第二天死亡，而立即出售的成本可能会导致该交易进入卖空状态。
对于那些在水下一段时间或者在贷款修改中挣扎的人来说，这是另一回事。
失去房屋的方式很多，但以破坏信贷，扼杀家庭和剥夺所有者尊严的方式签署所有权是最难的，这就是止赎权倾向所提供的。 对于无法再承担抵押贷款支付的房主而言，除破产或止赎程序外，还有其他选择。 其中一种选择被称为“卖空”。
从2006年到2012年，我在萨克拉门托的销售额中有一半以上是短期销售。 这就是多年来突出的空头销售。 但是今天，并不是那么多。 近年来，即使不是拖欠的卖家也可能有资格进行卖空，这已经打开了更多的卖空门。 卖空往往会为卖家提供有尊严的关闭流程。
当放款人同意在房地产中进行卖空时 ，这意味着放款人接受的数额低于应付的总额。 并不是所有的贷款人都会接受卖空或贴现的回报，特别是如果这样可以让更多的经济信息被取消; 此外，并非所有卖家或所有物业都有资格进行卖空 。
如果您正在考虑购买卖空 ，可能会有弊端。 为了保护您的利益，我建议所有潜在的卖空候选人作为第一步：
- 从主管房地产律师那里获得法律建议
- 打电话给会计师讨论短期销售税的分支
作为一名房地产经纪人，我没有获得执业律师或注册会计师资格，也不能就这些后果提出建议。
除了根据2007年抵押减免债务减免法案的某些条件外，请注意国税局可以将债务减免视为收入，并且不能保证接受卖空的贷款人不会合法地追讨借款人之间的差额欠的金额和支付的金额。 在一些州，这个数字被称为缺陷。 律师可以确定您的贷款是否符合缺陷判断或索赔要求。
加利福尼亚州的大部分短期销售不再受到税收惩罚。
尽管所有贷款人都有不同的要求，并可能要求借款人提交大量文件，但以下步骤可以让您很好地了解所期望的内容。
- 致电贷款人
在找到负责处理空头销售的人之前，您可能需要打六个电话。 你会想谈谈“房地产卖空”或“制定”部门，并试图得到谈判者的名字。 在很多情况下，你的房地产经纪人也可以为你处理这一步。 - 提交授权书
贷款人通常不希望在未获得书面授权的情况下披露您的任何个人信息。 如果您正在与房地产经纪人，关闭代理人，所有权公司或律师一起工作，如果您写信给贷款人，让贷款人有权与您的贷款有关的特定利益方进行交谈，您将得到更好的合作。 该信应包括以下内容：- 物业地址
- 贷款参考编号
- 你的名字
- 日期和生效时间段
- 您的代理人姓名和联系信息
- 初步净工作表
这是一份预计的结算报表，显示您预期会收到的销售价格以及所有销售成本，未付贷款余额，到期未付款项和滞纳金，包括房地产佣金 。 您的代理人或律师应该能够代表您做好准备。 如果底线向卖家显示现金，好消息，你可能不需要卖空。 - 困难信
越悲哀越好。 这一事实陈述描述了你是如何进入这种金融约束的，并且要求贷方接受不到全额付款。 贷款人不是不人道的，并且可以理解你是否失去了工作，住院治疗或卡车是否覆盖了整个家庭，但贷方对于不诚实或犯罪行为的情况并不特别感同身受。
- 收入和资产证明
关于你的财务状况和资产披露最好是诚实和诚实的。 贷款人会想知道你是否有储蓄账户，货币市场账户，股票或债券，流通票据，现金或其他房地产或任何有形价值的东西。 贷款人不在慈善事业中，往往需要确保债务人不能偿还任何宽容的债务。 该银行还需要30天的工资单存根。 - 银行对账单副本
如果您的银行对账单反映了无法支付的存款，大量的现金提取或不寻常的支票数量，向贷款机构解释每个项目可能是一个好主意。 此外，贷款人可能希望您对每一笔存款进行核算，以确定存款是否会继续存在。 通常银行需要你最近2个月。 - 比较市场分析
有时候市场会下降，房地产价值下降 如果这是你不能出售足以偿还贷款人的房屋的部分原因，那么这个事实应该通过比较市场分析 （CMA）为贷款人证明。 您的房地产经纪人可以为您准备CMA，这将显示类似住宅的价格：- 在市场上活跃
- 待售
- 从过去6个月销售。
- 购买协议和上市协议
当您与潜在购买者达成协议时，贷款人需要提供该优惠的副本以及您的上市协议副本。 为贷款人准备重新谈判收费并拒绝支付某些项目，如住房保护计划或白蚁检查。
现在，如果一切顺利，贷款人会批准你的卖空。 作为谈判的一部分，您可能会要求贷款人不向信用报告机构报告不良信用，但意识到贷款人没有义务适应这一要求。 信用报告状态通常不可协商。
阅读更多关于您购买卖空之前。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。