如何使用CMA比较市场分析
什么是比较市场分析？
虽然报告可能会有所不同，从可比较的房屋销售两页的清单到50页的综合指南，报告的长度和复杂程度取决于代理商的业务惯例。
然而，标准比较市场分析报告倾向于包含以下数据：
- 活动列表
活动列表是目前待售的房屋。 这些列表只关乎他们是买家的竞争。 它们并不代表市场价值，因为卖家可以问他们想要的任何房屋。 这并不意味着任何价格都是现实的。 提供的销售价格在出售之前并不反映市场价值 ，例如，在买方市场中 ，大多数销售价格低得多。
- 挂起列表
待售房屋以前属于合同范围内的活动房源。 他们还没有关闭，所以他们还没有可比的销售。 除非上市代理愿意分享有关待售商品的信息 - 而且很多不是 - 在交易结束之前，您不会知道实际售出的价格。 然而，等待销售确实表明市场正在转向。 如果您的家庭价格高于这些待定销售的标价，则可能会面对更长的DOM。
- 已售房源
过去三个月内关闭的房屋是您的可比销售额 。 这些是估价师在为买家评估你的房产时将使用的销售额，以及未决销售额（在你的房屋出售时可能已经关闭）。 长期努力寻找可比销售额，因为这些都是你的市场价值。 如果没有足够的销售额以在三个月内生成良好的报告，则可以使用6个月的赠券。
- 卖家的悔恨 。 卖家决定他们不能与他们的家分开，不再想卖。
- 价格太高。 没有人提出要约，或收到的唯一要约是低价要约 ，但被拒绝 。
- DOM太长了。 代理商有时会撤销上市，这样他们就可以将其重新列为新上市并吸引更多买家。
- 修理请求 。 房屋曾经有合同，在房屋检查后 ，买方要求卖方拒绝维修。
- 卖方解雇了代理 。 对于不满意的卖家来说，解雇代理人并聘请新的代理商并不罕见。
- 过期的清单
这组人将反映最高的销售价格中位数，因为他们没有销售，而且价格可能不合理。 某些过期列表也可能显示为活动列表，由新代理以新价格列出。 上市也到期，因为他们没有积极的上市或因为家庭需要维修。
检查可比销售额
可比较的销售是那些最接近你家的。 将三层住宅与单层住宅相比很难。 从列表中选择大小与形状和条件相同的家庭，例如：
- 类似的面积
评估师根据平方英尺来比较房屋。 较大的平方英尺家庭每平方英尺价值低于较小的平方英尺家庭。 理想情况下，一组中等价位房屋之间的差异不应超过平方英尺10％至20％的差异，加或减。
- 相似的建设年龄
理想情况下，家庭的年龄 - 建成年份 - 应该在其他可比的出售房屋的几年内。 混合年龄细分是常见的。 例如，在萨克拉门托的一个地区，一个分部由20世纪50年代建成的房屋组成，然后他们跳到20世纪70年代。 虽然房屋位于隔壁，但装满1950年代特色的房屋的售价要高于其新款的布雷迪Bunch套房。 如果你的家在1980年建成，并说道，街道上的崭新住宅正在销售更多，你不可能像新家一样掌握相同的价格。
- 相似的设施，升级和条件
如果其他住房有升级，而你的住宅没有升级，估价师会从你的住宅中扣除价值。 带游泳池的房屋与没有游泳池的房屋有不同的价值。 游泳池并不像你想象的那么值钱。 一个完全改造的家庭比固定器更值钱。 有一个浴室的家庭价值低于拥有两个或更多浴室的家庭。 延期维护将对您不利。
- 位置
大家都知道房地产在“位置，位置，位置”上是有价值的，但你是否考虑过这意味着什么？ 例如，一个能看到城市景观的房子比面临水泥墙的房屋更值钱。 位于繁忙通道上的家庭价值远低于安静街道上的家庭。 将您的家庭与类似地点的家庭进行比较。 如果你家坐落在发电厂街对面，寻找其他与发电厂接触的住宅或铁路沿线的其他住宅，以及其他不良地点。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪人。