选择最佳上市代理的标准
- 您家的最高价格
- 最低的佣金
乍一看，卖家可能会说，“什么？你疯了吗？” 因为卖家想要最高的价格并支付最少的佣金。 但是，这两项标准与聘请一名主管代理人无关，而且在许多情况下，这些标准完全无关紧要。
我们来看看为什么。
最高建议价目表
特工不能告诉你你的家会卖多少钱。 这是一个谬论。 上市代理可以向您显示可比销售额 ， 待售销售额和活跃销售额。 但是，您选择销售价格 ，买方会告诉您价格是否合适 。 代理商可以建议吸引买方的标价。 那里通常是由买方决定的。
- 为了获得上市 ，一些代理商扭曲了事实。
由于代理商无法保证您的销售价格，所以建议最高价格的 代理商很可能不真实。 请代理商向您显示支持建议标价的数字。 如果代理商没有统计数据或房屋销售位于不同的地区，那可能是一面红旗。
- 寻找一个给你一个范围的上市代理。
价格范围通常但并非总是如此。 低端或高端可能相差10,000美元，或者差价可能更大。 许多因素决定了范围，其中包括位置， 市场的温度和家庭的改善。
- 定价是一门艺术。
报价的最佳时间是在市场的前30天内。 二十天是理想的。 如果家庭价格合适，你会得到一个报价。 如果价格太高 ，你可能根本没有看到任何表演; 买家将避开你的家，你最终会降低价格 ，让买家不知道你的房子有什么问题。
你应该选择基于佣金的代理吗？
房地产经纪人并不平等; 每个都是独特的。 请记住，约有10％的代理商完成了大约90％的业务。 每个人都有自己的营销技巧和广告预算。 通过选择一个拥有大量广告预算和公司资金的代理商来匹配它，您可能会获得更多的买家接触，这非常理想。 获得更多的买家意味着更好的出价机会。
- 为什么代理商愿意为低于竞争对手而工作？
为什么经纪人或房地产经纪人会打折房产费总是有原因的。 有时候，这是代理商认为有可能在竞争激烈的业务中竞争的唯一方式，因为代理商无法独立于竞争对手的服务，知识或谈判技巧。
如果代理商带来的唯一好处是便宜的费用，问问自己为什么。 代理商是否渴望做生意或不合格？ 你想和一个绝望的代理人合作吗？
有时候， 全方位服务的代理商会在特殊情况下谈判较低的佣金 ，例如：
- 您同时购买房屋并出售房屋，同时向一位代理人提供交易。 我不给这种折扣*，但一些代理商会。
- 你愿意做所有的工作，广告， 营销 ，并支付与销售有关的费用。
- 您承诺将更多业务交给代理商，这会导致多次交易。
- 你卖的不止一个房子。
- 你没有足够的股权支付全额佣金。
- 代理人接受你作为无偿情况。
- 代理商将失去上市，除非她符合竞争对手的费用。
- 代理商希望标牌（暴露于流量）多收全额佣金。
如果您正在采访提供类似服务并且无法做出决定的代理商 ，请查看每位代理商的原始标价和最终销售数量的跟踪记录。 赔率最低的代理商会表现出更多的降价和更长的DOM 。 收取5％和6％的代理商之间的差异为1％。 问问你自己，如果你的价格最终降低2％，你会选择一个费用较低的代理商，他们无法主动推销你的房屋。
提示：如果您的家位于难以销售的街区，请考虑有销售难以售房的经验的代理。
代理营销的重要性
除了昂贵的汽车或高档服装之外，一位优秀的房地产经纪人还会因市场营销而死亡。 由于营销出售房屋。 要求查看代理商营销计划的完整副本。 准确地说，代理商要做什么来出售你的房屋？ 这是您应该期望的最低限度的最低限度：
- 专业标牌，包括代理人的手机号码。
- 锁箱 。
- 每日对密码箱访问进行电子监控。
- 后续报告买家放映/反馈给卖家。
- 经纪人预览。
- 经纪人/办公室预览奖励。
- 分期建议 。
- 有针对性的数字营
- 只有在有保证的情况下才能在当地报纸上刊登广告。 报纸是过时的。
- MLS曝光与36 +专业照片。
- 虚拟旅游 。
- 分发到各大网站。
- 四色传单，如果担保。 大多数印刷也是过时的。
- 为买家提供传单融资。
- 提供其位置的最少2个开放式房屋是候选人。
- 直接邮寄给周围的邻居，非区域买家/经纪人。
- 在房地产经纪人会议上的曝光。
- 卖家在买家签名电话和买家放映时对卖家的反馈。
- 30天后更新CMA。
- 电子邮件新的竞争列表。
- 关于邻里事实，趋势和近期销售情况的更新。
请记住，没有一种策略可以销售房屋。 这是所有这些销售住宅的方法的组合。
一个好的上市代理商的特点
您将与您的房产经纪人保持一个月或两年或更长时间的关系。 选择你喜欢并且可以涉及的代理商。 这里有一些卖家表示他们想要在代理中的特点：
- 经验。 让新代理商在别人的角度学习业务。
- 教育。 询问学位和认证。
- 诚实。 相信你的直觉。 你的代理人应该从心底说话。
- 联网。 这是一项人员业务。 由于代理商已联系其他代理商，因此部分房屋出售
- 谈判技巧。 你需要一个积极的谈判者，而不是有人为了你的牺牲而快速销售。
- 良好的沟通。 卖家说通信和可用性是关键。
最后，要求个人保证。 如果代理人不能保证表现并应要求将您从列表中解除，请不要雇用该代理人。
*团队领导的顶级生产者通常不提供折扣的原因是因为团队领导可能无法与买家合作。 她可能会将其卖家转让给团队成员以进行交易的购买。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。