购房者在进行首次付款之前获得一个月的宽限期
一位读者问道： “我真的不明白抵押贷款的付款是如何工作的，但是我的经纪人告诉我，在我关上新房后，我不需要付很长时间的付款。提高我的信誉，不想冒险搞砸，我怎么知道我的第一笔抵押贷款是什么时候到期的？“
答案：找出第一笔抵押贷款的到期时间比您想象的要容易。
不要让这个词amoritzation吓唬你。 了解摊销是了解抵押贷款如何运作的关键。 摊销这个术语，基本上意味着您的未付余额每个月都会根据本金和利息的支付情况进行重新计算。 在你的抵押期结束之前，通常是30年，你的贷款将被偿还。
抵押贷款利息在拖欠中支付
拖欠款是指过去欠款。 抵押贷款利息是在积累后支付的，而不是之前。 因此，您的第一笔抵押贷款将在结束后的第一个完整月份的开始以及此后的每个月支付。
相反，例如，如果您在6月1日租用房屋，您的房租将在6月1日到期，因为它会提前支付6月份的房租。 但抵押贷款利息是拖欠的，所以6月1日的抵押贷款支付了整个5月份的利息。
您何时购买首次抵押贷款？
当您购买房屋并获得抵押贷款时，关闭代理人将收取您的利息，直至第一个完整月份前的30天。
利息在您的结算声明中列出并作为收盘成本收取。
- 抵押贷款包括两部分： 利息和本金。
- 利息总是在30天内支付。
- 抵押贷款的主要部分会在您到期之日减少您的本金余额。
假设您的截止日期是3月15日。
您将在3月15日至3月31日的收盘声明中按比例收取每日利息。 在收盘时收取的利息将包括3月份最后16天的抵押贷款利息。 然后，您的第一笔抵押贷款将于5月1日到期，并且该笔付款将支付4月份的利息。
首次抵押付款计算的解释
假设您以5％的利息借入20万美元。 您的月付款额为1,073.64美元，30年内每月分期付款。
您的每日利率费用 - 在第一次付款前30天之前的时间段内 - 按5％的利率20万美元计算。 然后，除以12个月 - 833.33美元 - 再过30天。
您的每日利率为27.78美元。 如果您在3月15日关闭，则需要支付16天的利息或444.48美元，您在结账时支付。
如果您在5月1日支付1,073.64美元，那么按揭付款将支付4月份的利息如下：
$ 1,073.64 - $ 833.33（4月份的利息）= 240.31美元（ 主要削减 ）。 从20万美元减去240.31美元，截至5月1日的新未付余额现在为199,759.69美元。
考虑到您在结束时支付的大笔资金，您很可能会欢迎在关闭和第一笔抵押贷款之间休息一段时间。
但是，当你在3月15日关门时，看起来你可能没有一个月的房屋付款，但你确实没有。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。