未购买卖空股票的11个理由
从表面上看，一个卖空的买家看起来似乎很划算。 尽管短期销售利润可能会对买家有利 - 因为总是有例外 - 很多时候，买家最好购买一个没有违约的房子。
卖空不会以折扣价出售。
你不可能听到房地产专业人士告诉你， 买空头卖空不是一个好主意。 部分原因是因为房地产专业人士通过卖空获利 。 除卖家和买家外，每个人都赚钱。 也意识到， 上市代理可能会推动卖家列为卖空，因为如果卖家经历止赎 ，上市代理将不会获得上市。
例如，在我工作的萨克拉门托，许多代理商忽视短期销售，并建议他们的买家购买其他东西。 这些经常是代理人过去被烧毁，并且由于他们被没有商业上市的代理商列入卖空而导致空头销售破裂。
以下是为什么买家可能不想购买卖空的11个理由：
卖家付出太多
如果一个房子几年前以50万美元的价格出售，现在以40万美元的价格出售，这并不意味着买方免费获得10万美元的股权 。
这意味着卖家在新兴市场付出太多，现在市场已经下跌。 这意味着卖方没有权益。
卖家借了太多
急于在升值市场上借钱的银行有时会让借款人过度抵押房屋，这意味着借款人的贷款余额超过了房产的价值。
评估是主观的，并不是所有的评估师都会将相同的价值放在家中。 虽然违法，但一些评估师受到银行的压力，要评估房主想要借的金额。
严格的资格当没有经验或不道德的房地产经纪人可能会促使卖方考虑卖空时，卖方不符合短期销售资格 。 卖家必须证明自己有困难，并向贷款人提交证据表明其可以获得批准。 一些代理商将房屋列为短期销售，而没有与贷方谈话或对卖家进行预先排位。
房屋以市场价格出售。
贷款人并不天真或不了解房屋的价值。 贷款人将坚持比较市场分析 ，即所谓的CMA或经纪人价格观点，即所谓的BPO。 如果贷款人相信通过短期出售优惠取得止赎房产可以获得更好的价格，贷款人可能会支付更高的价格。 这个价格将接近市场价值 。 贷款人接受短期销售时，家庭是值得的短期销售价格，这意味着市场价值。
房屋销售“原样”
如果抵押贷款公司同意进行卖空 ，它很可能也会支付交易中的成交费用 。
贷款人要求买家以目前的状况购买房屋。 贷款人通常会拒绝支付：
关闭时间的长度
取决于提交违约通知的时间，贷款人积压的赎回权以及卖家已经提交了多少文书工作，可能需要两周到两个月的时间才能得到贷款人购买要约的回复。 此外，如果涉及两家贷款机构，因为有两笔贷款用于抵押，则可能需要更长的时间才能满足第二家贷款机构的要求。
贷款人可以改变条件
一些贷方保留在最后一分钟重新谈判卖空条款的权利。
如果市场发生变化，新的法律通过或新的信息越过贷方的办公桌，贷款人可以尝试改变合同条款。 贷款人通常有律师可以使用，而普通买家则不会。
贷款人折扣委员会
向房利美或房地美出售贷款的贷款人通常会向房地产经纪人支付传统的房地产佣金 。 其他人可能要求折扣。 此外，代理商最终只做传统交易工作的两到三倍，并且不愿意为了做更多工作而减少收入。 如果您同意根据买方经纪协议向您的代理商支付一定比例的款项 ，您可能需要承担贷款人将支付的款项与您的合同规定的内容之间的差异，如果您的代理人拒绝放弃差异。
买方成交高于成本
因为放款人很少会支付任何额外费用，就像卖家愿意做的那样，如果你想要任何这些额外费用，你将自己支付。 有时贷方会拒绝支付标准的卖方成交费用，例如转让税 。 如果你想要具体的检查，你可能会为他们自费支付。
失去对交易的控制
如果您需要关闭特定日期的托管 ，那么运气很好。 卖空结束的过程需要无限期的时间。 卖方的放款人做主，而不是买方和买方的放款人。 如果您试图在出售房屋的同时关闭托管，则可能不会发生。
小卖方的动机
当卖方发现短期卖空对信贷的影响接近于止赎时，卖方没有动力配合卖空。 尽管卖家可能有资格在短期卖出后2年内购买另一个房屋，而在取消抵押品赎回权上有5年（有限制），但有些人无意再购买其他房屋。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪人协会