坦率地说，进行卖空非常困难，但是当你有两笔贷款时更难 - 这是头痛的两倍。 我感到你的痛苦。 因为你不仅需要第一个贷款人的合作， 第二个抵押贷款持有人也需要释放该贷款。
首先，我们来看看在取消抵押品赎回权中会发生什么情况：
贷方之间的止赎仓位
如果你拿出第二笔抵押贷款来帮助购房，或者如果你在事后获得房屋净值贷款 ，那并不重要。
第二个贷款人将永远处于第二位，除非第一个人愿意服从。 通常情况下，处于首位的抵押贷款人不会服从该职位。
首先在位置上首先有权从止赎程序中收集。 这意味着，如果提交违约通知书 ，如果第二个贷款人希望首先获得拍卖或出售所得收益或取得财产，第二个贷款人必须启动自己的止赎程序。
在该国大部分地区，这意味着第二个贷款人必须向第一个贷方偿还贷款，支付第一贷款人的费用以提交违约通知和相关费用，然后提交自己的违约通知。 如果第二个贷款人没有这样做，那么第二个贷款人可能会被取消抵押品赎回权并且什么也收不到，特别是如果没有足够的资金可以回收。
当第二个贷方收到一个通知，说明第一个贷方已经取消抵押品赎回权后，在检查房屋的价值后，许多第二个贷方不会启动自己的止赎程序。 他们采取这种立场是因为可能没有足够的股权使第二个贷款人的止赎成本有利可图。
这种不采取行动使第二个贷款人处于弱势地位。
如何支付卖空平仓成本
尽管卖方可能已经与房地产经纪人签署了上市协议 ，但贷方很可能会重新谈判佣金 。 贷款人支付的费用低于传统费用，并尽可能降低交易成本。
为进一步降低成交费用，贷方通常会拒绝支付费用。 他们是：
与第二个贷款人谈判卖空
在确定你的情况符合短期销售条件 ，并且你已经遵守了所有贷款人的要求后，再加上找到了一个愿意和合格的买家 - 你还没有摆脱困境。
假设您的收盘成本是5％或4,250美元。 从销售价格85,000美元中扣除成本后，您将剩下约81,000美元。 现在它成为两个贷款人之间的拉锯战。
一般来说，第一次谈判是向第二个贷款人提供少量，例如1,000美元。 现在，与第二笔55,000美元的贷款余额相比，这可能看起来并不多，因为您要求贷款人损失54,000美元。
但另一方面，如果第二个贷款人拒绝，它可能最终什么也得不到。
有些时候，似乎小辈贷款者似乎会割下他们的鼻子来表露自己的面孔。 但这正是第一个贷款人可以放弃一点点让交易成功的地方。 根据我的经验，大多数放在第一位的银行都很高兴收到90％的贷款，这意味着85,000美元的贷款，贷款人可能会同意收取76,500美元。
如果净收入为8.1万美元，那么在结算费用后，第一个贷款人可以向第二个贷款人提供4,500美元。 第二个贷方必须同意放贷。 如果不是， 卖空将被拒绝，第一个贷款人很可能会在取消抵押品赎回权中扣押财产，从而消除第二笔贷款。
继续谈判，直到达成解决方案。 请记住，第一个和第二个在进行卖空时都有利害关系。
注意：加利福尼亚的初级留置权持有人可能拒绝合作的一个原因是贷款是硬贷款贷款，保证1到4个单位的住宅。 在这种情况下，如果第二个贷方在受托人出售期间的止赎期间被剔除，那么第二个贷方可能有权进行缺陷判断 。 （Roseleaf Corp. v。Chierighino，59 Cal。2d 35（1963））。