短销售资格要求
什么是卖空？
当贷款人在抵押贷款上做空时意味着贷款人接受的金额低于到期的总金额时发生卖空。
如果您的抵押贷款为10万美元，但您的房屋价值为90,000美元，则您的房屋空置价值为10,000美元，不包括房地产佣金 ，唱片费或所有权和托管费用在内的销售成本 。 如果您的抵押贷款余额与销售价格相匹配，则可以进行卖空，因为仍有关闭成本可能会导致销售“短”。
有时候，为了避免遭受止赎成本，贷款人会在房屋处于预先赎回阶段期间通过让买家购买房屋的抵押贷款余额低于抵押贷款余额来批准卖空。 预先取消赎回权阶段是取消赎回权的三个阶段之一 。
以下是卖空的示例步骤：
在童话般的土地上，每个人都过着幸福的生活。 除卖家外。 有后果。
短期销售资格
在您急切地攀登这次卖空行情之前，请考虑以下事项以确定您是否有资格进行卖空交易。 如果您不能满足所有四项要求，您可能不符合短期销售条件。
- 家庭的市场价值已经下降。
- 抵押贷款处于或接近默认状态。
过去的情况是，如果付款是最新的，贷款人不会考虑卖空，但现在情况已经不同了。 意识到其他因素可能导致潜在的违约，许多贷款机构都希望能够在未来出现问题。 默认情况下并不总是必须的。
- 卖家在艰难时期堕落了。
卖方必须提交困难信函 ，解释卖方为何不能支付出售时应支付的差额，包括卖方为何已经或将不再支付每月付款的原因。
一些不构成困难的例子是：
- 糟糕的购买决定。 将您的薪水支付给家庭影院系统并带有环绕立体声效果并不合格。
- 不满邻居。 即使你们街区的每一个房屋都变成了盆栽房，那也不会成为困难。
- 买另一个家。 如果您决定房屋不再适合您或您的家庭，并且事实上，如果您购买了另一个房屋，您可能根本没有资格进行卖空。
- 怀孕。 增加家庭规模或创建家庭不被认为是困难。
- 搬进公寓。 如果你决定离开你的家，这是一个生活方式的决定，而不是放弃你家的很好理由。
- 失业
- 离婚
- 医疗急救/突发疾病
- 破产
- 死亡
- 卖方没有资产
贷款人可能希望看到卖方的纳税申报单和/或财务报表副本。 如果贷方发现资产，贷方可能不会授予卖空，因为贷方会觉得卖方可以支付卖空差价。 有资产的卖方可能仍然被授予卖空，但可能需要支付这笔短缺。
例如，如果卖家在储蓄账户中拥有现金，拥有其他房地产，股票，债券甚至IRA账户，贷款人很可能会确定卖家拥有资产。 但是，贷方可能会打折卖家需要还款的金额。
许多实体从短期销售中获利，但没有卖方卖空获利 。
卖空后果
卖空取决于买家提出购买要约。
如果您没有收到优惠，则您不符合短期销售资格。 所以，即使你符合所有其他标准，也有可能没有人会购买卖空 。 这也取决于贷方接受买方的报价。 如果贷方拒绝了要约 ，则不会进行卖空。
- 税收后果
如果贷款人同意卖空，由于国税局关于债务减免的规定，贷款人可能有权向您发放1099的短期差额。 根据2007年“抵押减免债务减免法案”，许多情况都免除了债务减免。
- 瑕疵的信用报告
尽管短期出售不会显示在您的信用报告中，但贷款状态将会如此。 对于那些默认情况下，这是一个已赎回的预先取消抵押品赎回权，这通常被报告为全额支付不到约定 。 卖空影响信用评级 。 尽管对信用报告的损害可能不像对你的止赎债券那么糟糕，但债权人可能无法做出区分。
说完所有这些，总是有例外的资格进行卖空。 有一些类型的卖空，取决于贷方指导方针，没有任何资格。
在尝试进行卖空之前，总是寻求法律顾问。 房地产经纪人不能给你任何法律建议。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。