而卖空涉及提供出售房屋，通常通过MLS列出。
潜在的购房者将会预约看房 ，有些会提供低价优惠 ，代理商可能会持有开放的房屋 ，一般来说，卖家的生活会受到干扰，所有这些都希望买家能够买房。
卖空的基础
当贷款人同意接受低于对住房欠款的金额或因为没有足够的权益来出售和支付所有的销售成本时，卖空就会发生。 并不是所有的贷款人都会谈判卖空，这就是为什么房地产经纪人或律师可以通过联系贷款人的损失缓解部门来寻求帮助的原因。
你不能只是在一天早上醒来，并决定通过要求卖空来亏本出售自己的房子。 过去的情况是，如果您的付款是最新的，但贷款人甚至不会考虑卖空，但这已经发生了变化。 但是，如果您的付款拖欠，则意识到放款人会更加乐意进行谈判。
另外，如果您有现金资产，贷款人可能会尝试使用这些帐户。
卖空卖方的信用如何受到影响？
Fair Isaac发布了一份报告，称信用评分会受到相同的影响，无论卖方是卖空还是止赎。 Fair Issac表示FICO得分上的平均积分如下：
- 迟到30天：40到110点
- 迟到90天：70至135点
- 止赎，卖空或契约契约：85至160
- 破产：130至240
- 取消抵押品赎回权或取消抵押品赎回权： Vitek Mortgage的David Steep表示，这两种解决方案都会影响信贷。 根据信贷的总体情况，卖家将受到200至300点的打击。 这意味着如果卖方的FICO评分在止赎前为680分，则可能跌至380美元。
- 卖空： Steep认为卖家信用报告中的卖空交易 （提供卖家逾期59天以上）的效果与止赎交易的效果相同。 Steep表示，信用状况将在赎回状态中显示为预先赎回状态，这将导致损失200-300点。 这意味着以前FICO为720的卖空卖家可能会看到它从520下降到420。
我作为代理人的个人经历有些不同。 我为萨克拉门托卖家完成了一次卖空，卖家的抵押贷款拖欠了90天。 她卖空后几个月，她检查了她的信用报告，发现她的FICO只下跌了100点，至671点。我怀疑每个卖家的情况都不一样。
加利福尼亚南部的抵押贷款经纪人凯瑟琳·科伊（Catherine Coy）赞同Steep。
“对消费者信用报告的影响 - 取消抵押品赎回权和卖空 - 是受火车或公共汽车撞击的区别，”Coy说，谈到拖欠几个月的借款人。 然而，多年来，短期销售往往会带来越来越少的耻辱感。
购买另一家之前的等待期
- 取消抵押品赎回权或取消抵押品赎回权： Steep表示，在取消抵押品赎回权后，想要购买另一间房子的卖家最终会等待24到72个月，然后贷方才会提供任何合理的利率 。 科伊说，“好消息是短期销售将允许消费者在两年内获得新房的机构贷款”。
- 卖空：一些代理商称，卖空卖家的好消息是， 在购买另一个房屋之前 ，等待时间要短得多，2008年房利美的指导方针采用了新的程序。
卖家可以在不到两年内再次购买吗？ Coy说，并不是真的，“一个消费者'可以在18个月内以良好的利率再次购买'，这完全是一个神话。 但是，房利美准则现在只需要48个月的调料，对于专门从事短期销售的代理商来说这不是一个好消息。“
FHA在2010年通过了一项指导方针，指出一个卖方现在正在进行卖空并且可以立即购买另一个房屋。 贷款人不太会遵循这些准则。 然而，Flagstar Bank在卖空结束后的两个月内向Elk Grove卖空卖家提供了新的贷款，该卖家当时是最新的。 联邦住房管理局可能会批准为一名在一年后符合其“重返工作岗位”计划资格的卖空卖家提供的贷款。
请注意，房利美准则允许卖方立即申请新的贷款购买另一个房屋，如果该卖方保持现有的付款，没有拖欠超过30天，并不同意偿还债务减免。 此外，延期付款会极大地影响您的信用报告，而不是卖空。
止赎或卖空决定
如果你是一个卖家试图决定是否让房屋经历止赎与尝试卖空，那么拯救你的信用可能不是做空头卖的优势，Coy说。 她报告说，根据“22号分数因子代码”，对于违规借款人通过止赎进行卖空，没有信用评分优势。“
不过，我对此有所怀疑。 从我所看到的情况来看，短期出售涉及迟付的止赎之后信用报告损失较小。 此外，信用欠佳者的另一个好处是可以在7年期限内，在4年内使用传统融资购买另一个房屋。 短期出售结束后的一天，一些贷款人将为新房贷款。 与止赎相比 ，还有其他的卖空优势 。 但在作出决定之前寻求法律和税务建议。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。