问题：卖方是卖方吗？
一位读者写道： “当我把我的房子作为卖空时，我签了这么多的文书工作，我不记得我答应要做什么或者什么文书工作意味着什么。我的经纪人说银行支付了所有的但是这对我来说并不是那样的方式，他给我发了一个签名的邀请，要约说“卖家支付所有权和托管费”，这是我还是那家银行？谁支付房产税？卖空者是卖空者？“
答：首先，让我说，如果你想知道谁是卖方的卖空者 ，你并不孤单。 即使卖家谁应该知道这个问题的答案不。 即使是那些应该知道这个问题答案的代理人也不会。 这就是为什么你的代理人告诉你银行支付卖空所有费用的原因之一。 但是你的代理人并不完全正确，可能会采取简单的方法。
对我来说，听起来你也许会对自己的代理人产生信任问题。 当代理商与您签署上市协议时，该代理商正在与您建立受托关系。 这意味着代理商必须为您的最佳利益而努力。 如果受托人不存在，代理人很难为您做这项工作。 您必须相信您的代理商与该代理商有信托关系。 没有信任，你可能已经打破了信托关系。
我的建议是，你要求你的代理向你解释受托人，并向你解释谁是卖空者。
对于您的代理人来说，这不应该是一项艰巨的任务，事实上，您的代理人很可能会欢迎您。
谁在短期销售中支付费用
就成本而言，卖空与任何其他类型的交易确实没有区别。 您的结算报表和所收取的费用与任何其他房地产交易非常相似。
它是这样工作的：
- 假设你以10万美元出售你的房屋。 你是卖家。
- 买家可以通过一笔首付和贷款的方式向您支付10万美元，或者可能只是全部现金。 没关系。 最后，你得到10万美元。
- 首先，你付佣金 。 如果它是7％，你将支付7,000美元给上市经纪商。 上市经纪人然后支付上市代理人，买方的经纪人，买方的经纪人支付买方的代理人。 甚至可能有代理商的代理商从7000美元获得报酬，但实际上你现在还剩93,000美元。
- 从93,000美元，你可能会有另外的3000美元的费用。 这些费用可能包括所有权费用，托管费用，录音费用，拖欠财产税，税收计算费用，转账费用以及其他费用。 例如，如果所有这些费用总共为3,000美元，则您现在将剩余90,000美元。
- 90,000美元是您的净收益 。 因为欠银行，你无法保留这笔钱。 你可能欠银行超过90,000美元，但如果银行将你的房子作为银行所有的房子出售，银行可能获得的最高价格就是你刚刚为这次卖空提供的10万美元。
因此，由于银行无法获得超过10万美元的市场价值，银行将接受您的90,000美元。 正如你所看到的，卖空和普通交易之间唯一的区别就是你没有把钱存入口袋。 在正常的交易中，您将偿还银行后的净收益，因为您拥有所谓的权益。 在卖空时，你没有权益，因为你失去了你的权益 。
这意味着你是卖家。 银行不是卖家。 所有者是卖方，并且所有者从销售收益中支付销售成本。
银行是否真的是卖空的卖方？
有人认为，这家银行真的是卖空的卖家，因为银行欠的钱远远多于房屋的售价，但事实并非如此。 这是因为在卖方向购买者出售产品之前，所有权归卖方。 卖方是所有者。
不过，它在现实中以这种方式工作。 比如说，你欠银行20万美元，但你家只值10万美元。 如果银行将从收益中损失1万美元，因为销售收益净额仅为90,000美元，这使得该银行对销售成本非常感兴趣并赋予其权力。
尽管银行并不真正支付销售成本，但银行可以阻止卖家支付的每一分钱都会进入银行的口袋。 因为银行得到了剩下的钱。 这就是为什么银行关心卖方支付成本多少钱的原因。
但卖方仍然是卖方，银行仍然是银行。
如果银行不会在短期销售中授权收取某些费用或支出，谁支付，问题仍然存在？ 如果费用未经授权，这意味着银行不允许从总收益中扣除。 但费用仍需支付。 在我的大部分卖空交易中，我都要求买家支付任何未经授权的费用。
通常，支付未经授权的费用是可以协商的。 然而，在HAFA卖空中 ，卖家不允许支付任何额外费用。 HAFA卖空不再使用。 在加利福尼亚州， SB 458禁止加利福尼亚的卖空卖家从支付任何费用中支付任何费用，加州民法典580e就是证明。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。