如何撰写优惠购买REO止赎
当银行在可比销售额下对REO止赎进行定价时，通常会提供多种报价 。 这意味着您可能会反对该银行拥有的住房的激烈竞争。
或不。 如果你想谈判较低的价格，寻找市场上有更长时间的房屋。
在我出售的萨克拉门托的一些REO取消赎回权并不罕见，可以获得15或20个优惠。 有时候银行会抛出所有少数优惠，然后要求选定的买家重新提交所谓的“最高和最好”优惠。 有时候，银行只是在开始时接受最好的报价。
如果您想知道如何让您的REO产品比其他产品更加出类拔萃，并成为优胜优惠，以下是一些提示，可帮助您选择合适的价格和条款：
1）获取REO Foreclosure的财产记录
请求您的买家代理人查看受托人契约或警长契约上银行的购买价格。 一般来说，它是在文件本身上注明的，你可以从税卷或标题公司获得。 将该价格与银行要求的价格进行比较。 有时候银行想要取消抵押品赎回权，并且会将出价设置得如此之高以至于没有投资者会在拍卖中买入房子。
查看曾经获得的贷款额。 如果房屋价格低于原始抵押贷款余额和止赎销售价格之间的某个位置，银行将接受的金额。
2）确定REO Foreclosure的可比销售额
在许多情况下，标价对于房屋的价值几乎没有影响。
市场价值最重。 如果您对竞争性报价不满意，其他买家将提供超过标价的报价。
- 看看最近三个月的可比销售额 ，一个迷你CMA，为该社区确定这个REO止赎价值多少。 尽量只使用那些与REO关于平方英尺，卧室数量，浴室，设施和条件最匹配的房屋。
- 看看待处理的销售情况 。 要求您的代理人致电这些待处理销售的上市代理，试图找出接受的要约价格。 有些上市代理会分享这些信息，有些则不会。
- 看看有效的列表。 这些最有可能是其他买家将用来制定价格的列表，因为他们是这些买家实际参观的唯一房屋。
3）分析房地产经纪人的REO出售
大多数REO代理为一家或两家银行工作。 有些上市代理是REOs的独家上市代理，他们没有列出任何其他类型的财产。 由于REO代理商大量交易，他们通常将相同的定价原则应用于其所有REO列表 。
- 请求您的买方代理在MLS中查找房产代理。
- 使用该列表代理的名称运行搜索以查找该代理列表的最后三到六个月。
- 拉取这些清单的历史记录以确定清单价格与销售价格比率。 如果大部分物品的价格比标价高出5％，那么您可能需要提供6％以上的价格，反之亦然。
4）询问收到的REO止赎数量
如果在选举主页上没有优惠，你可以低于标价，并接受你的优惠。 但是，如果有两个以上的报价，您很可能需要提供高于要价的报价。
如果有20个优惠，请记住，其中一些优惠可能是全部现金。 银行喜欢所有现金优惠。 如果您正在获得融资，那么您可能需要提高要约价格。
5）提交预先批准信
不言而喻，你不想要一封超前信。 你想要一封预先批准的信 。
提前从您的贷方选择预先批准。
此外，获得财产拥有者的贷款人预先批准。 不要指望使用这个贷款人的贷款，但提交该贷款人的预批准信，连同你自己的贷款人的信。 银行并不总是信任其他贷款人的预先批准，但倾向于相信他们自己的部门。 如果你从富国银行购买选举权，那么如果你的预先批准来自富国银行，那么你可能会获得优势，就是我所说的。
6）不要要求选举事务处银行支付维修/检查费用
有时银行会为维修支付费用，但通常不会在报价阶段同意这样做。 如果在家庭检查中发现问题，请在您的报价被接受后重新协商。 过去，我一直在谈判削减大型票据项目，例如不可操作的暖通空调。 但是由于大多数REO止赎销售中固有的AS IS条款，您可以用自己的眼睛和较小的物品看到自己需要处理的东西。
7）缩短检查周期
例如，如果其他买家要求17天进行检查，并且您要求10日，那么您可能会被视为更严重的买家。 无论如何，检查通常只是为了买方的熏陶。 该银行不太可能响应任何维修请求。 不要以为自己可以高调回头再重新谈判。
特别注意在被遗弃的房屋长时间空置后可能发生的霉菌。
8）提供与REO银行分开的费用
例如，一些银行不会支付转账费用。 如果买方提出分割这些费用，银行会更愿意接受报价。 代管费同样如此。
许多银行为产权保险协商折扣费用。 如果银行将支付业主的政策，ALTA政策可能会花费更多。 但如果您希望接受您的要约，让银行选择标题仍然是一个好主意。
考虑评估后果
如果您提供超出定价的价格，请记住， 评估需要证实该价格。 如果你发现自己处理的评价不高 ，你可以选择，所以不要绝望。 请记住，银行很可能会遇到与下一个获得融资的买家有关的问题。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。