评估进入低谷时关闭
您是否担心接受低评估或您的评估是否已完成，价值低于您的预期？ 我们很遗憾，这发生在你身上。 在卖方市场中，多种报价情况通常会使购买价格高于该地区的任何可比销售额; 这就是为什么在这种情况下，很多卖家担心评估将会很低。 在买方市场上 ，当价格疲软或下跌时，卖方也担心评估结果是低估。
低评估可能发生在任何市场，但： 热，冷或中性 。
为什么低评估发生？
美国全国房地产经纪人协会在其2016年11月至2017年1月期间的房地产经纪人信心指数调查报告中指出，22％的受访者面临评估问题。 在NAR的抵押贷款发起人调查中，该时期55％的受访者报告了评估问题。
房屋不以评估价格和评估价格低估的原因有很多。 这里有几个：
- 多次报价导致人为夸大的价格 。
- 由于较少的购房者购买较大的房屋库存，导致市场价值下降。
- 由于大量的止赎或附近的短期销售而产生的辐射，特别是在没有其他可比销售的情况下 。
- 承销商的评估不正确。
- 卖家定价过高 。
- 没有经验的评估师不了解当地对价值的影响。
不起作用的一个因素是贷款人是否想要贷款。 贷款人想借钱，贷款人被禁止划转 。
低评估的解决方案
如果评估结果很低，不要惊慌。 看起来待售的产品会崩溃，很难保持冷静，但双方都有选择：
- 买方可以弥补现金的差异。
贷款人只在影响贷款与价值比的程度上关心评估。 低评估并不意味着贷款人不会出借。 这意味着贷款人将根据评估价值合同中约定的比例进行贷款。 有时候买方的贷方不会允许买方为差额提供现金，在这种情况下，买方支付卖方的部分结算费用。
- 卖家可以降低价格。
如果房屋价格过高或价值膨胀，通常这是最好的解决方案。 它使买家感到高兴，贷款人也感到满意。 不能保证，如果买方离开，卖方不会收到第二个买方贷方的低评价，更不用说再次出售该物业所需的时间和麻烦。 有时候手中的鸟是最好的。
- 卖方可以提供进行第二次抵押的差额。
如果买方真的想要房屋，但不能拿出现金的差额，则可以选择在以后付款或向卖方支付一笔款项。 在托管关闭后，卖方通常保留折扣第二抵押权的权利，将其以低于面值的价格出售给投资者。
- 再次进行评估。
首先，如果您的贷款是FHA贷款，请向贷方索取已批准的评估师名单。 卖方或买方都可以为第二次评估付款。 有时候第二次评估会比第一次更高，特别是如果第一个评估师没有经验或者犯了错误。
如果你的贷款是传统的贷款 ，那么它受制于家庭估价行为准则（HVCC）。 经认证的资深评估师Barb Torres表示：“只要各方发现评估师即将出现，并且不熟悉当地市场，他们就有权与贷款人（最好是书面形式）联系，要求使用本地评估师“。
- 提供可比销售清单。
要求相关代理商汇总最近可比销售额的清单，以证明商定的销售价格是合理的。 将该清单提交给承销商并要求对评估进行审查。 尝试使用比评估者使用的合成更接近主题属性的合成。
- 此外，请代理商致电待处理销售的上市代理，试图找出这些物业的实际销售价格。 上市代理不必公开销售价格，但许多人都乐于提供帮助，因为他们可能发现自己处于相同的情况。 您可以随时询问代理商是否认为您的价格将评估代理商是否拒绝透露未决价格。
妥协的价值。 有时卖家会在买家支付全部差额时退回一点点，并且会在全额现金出资和完全降低价格之间进行结算。 关于不同的说法，1万美元，卖方可能同意接受5000美元的现金并将价格降低5000美元。
- 请卖家支付独立评估费用。 例如，如果买方降低20％，买方可以转换为10％的贷款减少计划，并使用新释放的现金与卖方磋商更高的现金付款。
- 取消交易。
许多购买合同包含贷款应急 。 如果评估结果很低，买方就没有资格按照合同中约定的条款购买房产。 适当书面的贷款应急允许买方取消合同并要求卖方解除买方的保证金存款。
同样，卖家可能会通过将房子推回市场并寻找新买家来出售更多商品。 只要低评估不是FHA，新的评估可能会非常不同。 FHA评估会分配一个案例编号，因此如果第一个买方是FHA，第二个买方是FHA，则会使用相同的评估。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。