因为您可能想要在预先取消赎回权的情况下提供优惠，卖空回家。
这不像你可能相信的那么简单，很少有人能在30天或更短时间内关闭。
我的许多萨克拉门托购房者等待6个星期到6个月才能完成一次卖空，有时甚至更长。
什么是卖空？
成功的卖空意味着卖方的贷方愿意接受贴现的回报来释放现有的抵押贷款 。 仅仅因为房地产以卖空条款上市并不意味着贷款人会接受你的报价，即使卖方接受了。 这是因为卖家需要有资格进行卖空。 如果他们的代理销售很少的短期销售，这是买家的红旗。
请注意，在贷款人考虑卖空之前，卖家不需要违约 - 停止按揭付款。 如果卖方是最新的，但贷款价值下降，贷方可能会考虑卖空。 卖方可能过度设押，欠的价值超过房屋价值，因此折扣价格可能会使价格与市场价格一致，而不是低于市场价值 。
检查公共记录
在做出购买要约之前做你的研究。 你的代理人可以找出谁是所有权人，是否已经提交止赎通知以及对贷款人有多少欠款。 这很重要，因为它可以帮助你确定提供多少。
请记住，银行不愿意接受卖空，所以报价需要合理。
如果有两笔贷款 ，可能会有问题。 第一个抵押贷款人的位置受第二个贷方的保护，除非第二个贷方不想取消抵押贷款。 如果卖家第一次欠款160,000美元，第二次欠款40,000美元，第二次卖出160,000美元则没有任何结果。 第一个将需要给第二个以获得合作，但它不是你想象的那么多。 通常3,000至6,000美元是可以接受的。
聘请具有短销售经验的代理
如果上市代理从未处理过卖空，这对你是一次打击，但如果你的代理人没有经验，那更糟糕。 不要陷入盲目领导盲人的局面。 你需要一位经验丰富的卖空代理人，他可以预见到惊喜并阻止问题的发生。
具有短期销售经验的代理将有助于加快您的交易并保护您的利益。 由于缺乏经验，您不想错过任何重要细节，或者发现您的交易不会按时结束，因为没有人需要及时跟进。
对物业和卖方进行短期销售资格
贷款人不太可能同意卖空，除非卖方没有权益并且无法偿还您的销售价格与现有贷款之间的差额。 卖家需要向贷方提供困难信函。 卖家可能还要对被赦免的债务数额征税。
我认识的一位卖家要求买方卖出1000美元，以便有权购买卖方的财产。 我们说不。 这是欺诈行为。 贷方依法追究该卖方。 不要被建议这种做法的卖家吸引。 在卖空时，卖方通常没有收到款项，因为贷方正在亏损。 HAFA卖空曾经是一个例外，但那些不再存在。
向贷方提交文件和购买要约
一旦卖家接受了你的要约， 上市代理将把它交给贷款人批准。 在贷方接受之前，你没有交易。 此外，贷款人需要一份您的保证金存款和资金证明 。 如果贷款人要求你提高销售价格，不要感到惊讶。
此外，贷款人会希望看到自己的贷款可用，并且您已获得批准。 发送最近30天内的贷款人当前的批准前信函 。 如果您的代理商发送可支持您所支付的房价的可比销售清单，这将有所帮助。
给卖空贷款人时间作出回应
根据贷款人的接受程度提供您的报价。 给贷款人一个时间框架，在此之后，您可以自由取消。
一些银行向委员会提交卖空，但大多数可以在两周到三个月内作出决定。 上市代理应该为贷款人提供适当的联系信息。 作为买家，您不能联系贷款人，您的代理人也无法联系，所以请耐心等待。
了解卖空委员会
无论佣金如何，卖方已同意支付，贷款人是批准佣金的实体。 虽然卖方没有保留任何资金，卖方仍然从销售收益中支付佣金。 贷款人可能会直接与上市经纪商谈判佣金，然后他们将与您的代理人分享佣金。
如果您已与代理人签署买方代理协议，请询问代理商是否放弃所欠的差额，或者您可能需要从口袋中支付。 一些经纪人认为惩罚代理人是不公平的，但贷款人正在做主。
保留进行检查的权利
通常，贷方不允许卖方支付传统卖方支付的习惯物品。 这些包括买家的住房保护计划，屋顶/有害生物/白蚁检查和有害生物完井。 买家将被要求以“原样”购买房产，这意味着无需修理。
买家获得家庭检查非常重要。 返回到如何处理卖空
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。