抵押贷款如何运作
抵押贷款是一项协议，允许借款人使用财产作为担保物以获得贷款。
在大多数情况下，这个词指的是住房贷款：当你借钱买房子时，你签署了一项协议，说如果你没有在贷款上付款，贷款人有权采取行动。 最重要的是，银行可以取消抵押物中的财产 - 迫使你搬出去，以便他们可以出售房屋。
销售收入将用于偿还您在该物业上欠下的任何债务。
抵押是一项协议：
“抵押”和“住房贷款”这两个术语经常互换使用。 从技术上讲，抵押贷款是使您的住房贷款成为可能的协议 - 而不是贷款本身。 对于房地产交易，协议需要以书面形式出现，而抵押贷款是一种文件（除其他外）让您的贷款人有权在您家中取消抵押权。
抵押贷款有可能购买
房地产很贵。 大多数人没有足够的现金储蓄买房，所以他们首付 20％左右，然后借钱。 这在许多市场仍然需要数十万美元。 当银行有办法降低风险时，他们只愿意给你那么多钱。
银行更安全：银行通过要求您使用您购买的房产作为抵押来保护自己。 要做到这一点，你“抵押”了财产作为抵押品，而那个抵押品就是你的“抵押品”。 在您的协议的细节中，银行获得许可， 将留置权留在您的家中，以便在需要时可以放弃 。
更可负担的贷款：
借款人也从这种安排中获得一些好处。 通过帮助贷方降低风险，借款人支付更低的利率。 抵押贷款通常被消费者（个人和家庭）使用，但企业和其他组织也可以购买抵押贷款。
抵押类型
有几种不同类型的抵押贷款，了解术语可以帮助您为您的情况选择正确的贷款（并避免走错路）。
再一次，如果你想成为一名坚守者，我们正在谈论不同类型的贷款 - 而不是不同类型的抵押贷款（因为抵押贷款只是说，如果你停止付款，他们可以拒绝的部分）。
固定利率抵押贷款是最简单的贷款类型。 您将为整个贷款期限提供完全相同的付款（除非您支付的款项超过了所需数额，这有助于您更快地清除债务）。 固定利率抵押贷款通常会持续30或15年，但其他条款并非闻所未闻。 这些贷款的数学很简单：给定贷款金额， 利率和偿还贷款的年数，贷款人计算固定的每月付款。
固定利率贷款非常简单，您可以自己计算抵押贷款和支付流程（ 电子表格和在线模板使其更容易）。 这些计算是一项宝贵的练习，可帮助您比较放款人并决定使用哪种贷款。 你可能会很惊讶地看到，长期贷款会在你的贷款期限内导致更高的利息成本 - 有效地使房子比它需要的更贵。
可调整利率抵押贷款与标准贷款类似，但利率可能在未来的某个时候发生变化。
当这种情况发生时，您的每月还款额也会发生变化 - 无论好坏如何（如果利率上升，您的付款将会增加，但是如果利率下降，您可能会看到每月付款需求较低）。
价格通常会在几年后发生变化，并且速度可以移动的程度有一些限制。 这些贷款可能是有风险的，因为你不知道你的每月付款将在10年内（或者如果你能负担得起）。
第二抵押贷款 也被称为房屋净值贷款，不适用于购买房屋 - 它们用于抵押已拥有的房产。 要做到这一点，你会增加另一个抵押贷款（如果你的房子还清了，你要在房子上放置一个新的抵押贷款）。 你的第二抵押贷款人通常“处于第二位”，这意味着他们只有在第一抵押权人获得报酬后剩下的钱时才能获得报酬。 第二次抵押贷款有时用于支付家居装修和高等教育。 在金融危机中 ，这些贷款被臭名昭着地用于“兑现” 您的房屋净值 。
反向抵押贷款为拥有重大房屋权益的房主（通常在62岁以上）提供收入。 退休人员有时会使用反向抵押来补充收入，或者从他们很久以前付清的房屋中获得一笔现金。 借助反向抵押贷款，您不会向贷款人付款 - 贷款人付钱给您 - 但这些贷款并不总是像听起来那么好 。
仅利息贷款允许您每个月仅支付 贷款 的利息费用 。 因此，您每月支付的金额较小（因为您没有偿还任何贷款余额）。 缺点是你没有偿还债务，并在家中增加股权，有一天你将不得不偿还债务。 这些贷款在某些短期情况下可能有意义，但对于希望建立财富的大多数房主而言，这些贷款并非最佳选择。
气球贷款要求您完全用大量的“气球”付款还清贷款 。 与其在15年或30年内支付相同的款项，不如在偿还债务（例如五到七年后）中进行大额付款。
这些贷款适用于临时融资，但假设您在气球支付到期时能够获得所需的资金是有风险的。
如果您找到更好的交易，再融资贷款可以让您换一笔抵押贷款。 当你为抵押贷款再融资时 ，你会得到一笔新的抵押贷款，以偿还旧贷款。 由于关闭成本，这个过程可能会很昂贵，但如果您能够正确排列数字 ，它可以长期收回成本。 贷款不需要是同一类型的。 例如，您可以获得固定利率贷款来偿还可调整利率抵押贷款。
如何获得房屋贷款
借钱，你需要申请贷款。 住房贷款比其他类型的贷款（如汽车贷款或个人贷款）需要更多的文件，所以要做好长期准备。
信贷和收入：
与大多数贷款一样，您的信用和收入是决定您是否获得批准的主要因素。 在申请住房贷款之前， 请检查您的信用 ，看看是否有任何问题可能导致问题（并且如果他们只是错误，则解决问题）。 逾期付款，判决和其他问题可能会导致您的申请被拒绝 - 否则您将获得更高的利率，这意味着您将在贷款期限内支付更多费用。
文档和比率：
贷款人需要确认您有足够的收入来偿还他们批准的任何贷款。 因此，您需要提供收入证明（获取W-2表格，最近的纳税申报单以及其他文件，方便您将其提交给贷款人）。
负债收入比：
贷款人会查看你现有的债务，以确保你有足够的收入来还清你的所有贷款 - 包括你正在申请的新贷款。 为此，他们计算债务收入比率 ，该比率告诉他们月收入中有多少月收入被吃掉。
贷款价值比率：
虽然可以以很低的价格购买，但当您进行大额首付时，获得批准的机会会更好。 贷款人计算贷款与价值的比率 ，显示出您的借贷额与房产的价值相比多少。 你借的越少，贷款人的风险就越低（因为他们可以快速出售房产并收回所有的钱）。
预先批准：
在开始购房（或贷款）之前，最好先了解你可以多久借钱。 一种方法是获得贷款人的预先批准。 这是贷款人评估您的信用信息和收入的初步流程。 有了这些信息，他们可以为您提供他们可能会批准的最高贷款额度。 这并不一定意味着您获得了批准 - 特别是不是针对某个特定的房产 - 但这是有用的信息，而预先批准的信函可以帮助您加强优惠。 一旦签订合同，贷款人将仔细研究一切，并发布正式批准（或拒绝）。
借多少钱：
贷款人总是告诉你你可以借多少钱，但他们不会讨论你“应该”借多少钱。 您需要承担的责任是决定在房屋上花多少钱，使用何种类型的贷款以及您想要支付多少预付款（影响您的贷款与价值比 ）。 所有这些因素决定了你每月支付多少钱，以及你在贷款期限内支付多少利息（较小的贷款导致较小的月支付和较小的利息费用）。 借用最高金额是有风险的，特别是如果您希望在每月预算中有一些“缓冲”。
借用的地方
住房贷款可以从几个不同的来源获得。 从至少三个不同的贷方获取报价，并选择最适合您的报价。
抵押贷款经纪人提供来自众多贷款人的贷款。 他们可以从多家银行获得贷款和其他融资渠道，他们将帮助您根据利率和其他特征选择贷款人。 抵押贷款经纪人可能会收取您支付的起始费用，或者他们可能会得到贷款人的支付（或两者兼而有之）。 如果您不知道任何抵押贷款经纪人，请向您的房地产经纪人或您信任的其他人提出建议。
银行和信用社向客户提供贷款。 检查和储蓄账户中的资金需要投入，将这些资金借出是投资这种资金的一种方式 。 这些机构还从发端费，利息和其他成交费中赚取收入。
在线贷款人可以自己提供贷款（例如使用投资者资金），或者他们可以充当抵押贷款经纪人。 这些服务非常方便，因为您可以虚拟地处理所有事情，而且您可以通过即时获取报价。
每个贷方都应该为您提供贷款估算 ，以帮助您比较不同贷方的借贷成本。 仔细阅读这些文件，并提出问题，直到你明白你所看到的一切。 CFPB解释贷款估算的几个部分，以帮助您了解贷款的特点。
贷款计划
借助政府和当地组织的贷款计划，您可能可以获得贷款帮助。 这些计划使获得批准变得更加容易，有些提供创造性的激励措施，使房屋所有权更加实惠和具有吸引力。 除了购买房屋之外，可能还有可能通过这些计划进行再融资（即使你欠的房子比你的房子还贵 ）。
政府贷款计划是最慷慨的。 在大多数情况下，私人贷款机构（如银行）提供资金，而联邦政府承诺如果不这样做就会偿还贷款。 有各种各样的程序，下面列出了一些最受欢迎的程序。
FHA贷款：
由联邦住房管理局（FHA）投保的贷款对于想要进行小额首付的购房者来说很受欢迎。 有可能以低至3.5％的价格进行购买，而且相对容易获得资格（例如，如果您没有完美的信用额度）。 了解更多关于FHA贷款的信息 。
VA贷款：
退伍军人，服务员和有资格的配偶可以用退伍军人事务部（VA）保证的贷款购买房屋。 这些贷款允许您借款，而不需要抵押贷款保险，也没有首付（有些情况下）。 您可以以低于完美的信用进行借贷，结账成本有限，并且贷款可能是可抵扣的（允许其他人在符合条件时接管付款 ）。
首次购房者计划可以让您轻松拥有您的第 一套 住房 ，但它们附带了附加条件。 这些计划通常由地方政府和非营利组织开发，可以帮助降低预付款，审批，利率等等。 但是，他们很难找到（并且有资格获得），而且他们可能会限制您在出售房屋时能够获利多少。
4种节省资金的方法
住房贷款非常昂贵，因此即使节省一点（以百分比计算）也可以节省数百或数千美元。
1.逛逛
同样，至少从不同的贷方获得至少三个报价至关重要 - 最好是不同类型的贷方（例如抵押贷款经纪人，在线贷方和当地的信用合作社）。 每个人都有不同的定价，在这个过程中你会学到很多东西。
2.观看比率
你的贷款越多（和更长），你的利率就越重要。 你年复一年地支付你的贷款余额，而这些利息费用可能是数万美元。 有时候，如果您能长期锁定低利率，那么先付更多钱 - 甚至是购买贷款的“积分”是有道理的。
3.关注按揭保险
如果你减少了20％，你很可能不得不支付抵押贷款保险。 这种保险不是为了你的利益 - 它保护贷款人，如果你停止付款，他们不能收回他们的资金 - 所以最好避免这笔费用。 评估20％的替代方法，并找出如何尽快取消抵押贷款保险。 借助一些贷款，如FHA贷款，除非您再融资，否则您无法真正摆脱该成本。
4.管理关闭成本
当你获得住房贷款时，你需要支付大量费用。 有申请费，信用检查费，起始费， 评估费用等等。 一些贷款人收取更高和更低的费用，但你总是以这种或那种方式付款。 除非你确定你只能在短期内呆在家里，否则要小心“没有成交”的贷款 。