Foreclosure如何运作
当你购买昂贵的房产时，例如房屋，你可能没有足够的钱预先支付全部购买价格。
但是，您可以用预付定金支付一部分价格，并借用其余部分（将在未来几年偿还）。
家园可能花费数十万美元，而且大多数人每年的收入都不会太高。 为什么贷款人愿意提供这么大的贷款？ 作为贷款协议的一部分，您同意您购买的房产将作为贷款的抵押品 ：如果您停止付款，贷款人可以占有该房产以收回他们借给您的资金。
为了获得这种权利，贷款人对你的财产留有留置权 ，并且为了提高他们获得足够的资金的机会，他们（通常）只有在你有良好的贷款与价值比率时才出借。
赎回的后果
当然，通过取消赎回权的主要问题是，你将被迫离开你的家。 你需要找到另一个生活的地方，这个过程对你和你的家人来说是有压力的（等等）。
止赎也可能很昂贵。 当您停止付款时，您的贷款人将收取罚金和法律费用，并且您可能会自费支付法律费用以抵制止赎。 任何增加到您账户的费用都会增加您对贷款人的债务，并且如果销售收入不足（称为不足 ），则在您购买和出售房屋后您仍可能欠款。
取消赎回权也会损害您的信用评分 。 您的信用报告将显示止赎，哪些信用评分模型将视为负面信号。 你会很难借用几年的时间购买另一个房子（虽然你可能能在一到两年内获得某些政府贷款），而且在获得任何形式的负担得起的贷款方面也会遇到更多困难。 你的信用分数也会影响你生活中的其他领域，例如（在有限的情况下）你有能力获得工作或保险费率 。
如何避免止赎
对于已经放弃希望获得报酬的放款人而言，止赎是最后的手段。 这个过程既费时又费钱（但他们可以尝试向你收取这些费用），这对借款人来说是非常不愉快的。 那么你怎么能避免它？
- 沟通：如果您遇到财务困难，与您的贷方进行沟通始终是一个好主意。 在开始缺少付款之前联系并询问是否可以做任何事情。 如果您开始错过付款，请不要忽视来自您的贷方的沟通 - 您将收到重要的通知，告诉您您在此过程中的位置以及您仍有哪些权利和选项。 与当地的房地产律师或HUD住房顾问谈谈，了解发生了什么事。
- 探索替代方案以保持家园安全：如果您知道自己无法支付款项，请了解可供选择的方案 - 即使您认为已经太晚了。 您可能会通过政府计划帮助陷入困境的借款人获得帮助。 你的贷款人可能会提供某种贷款修改，这将使你的贷款更实惠 。 如果你只需要一两个月的救济（例如，如果你在工作之间或者为了突发医疗费用），你甚至可以与贷款人制定简单的付款计划。
- 替代方式离开你的家：取消赎回权是一个漫长，不愉快，昂贵的过程，损害你的信用。 如果你只是准备继续前进（并且你至少想尽量减少损失），看看你的贷款人是否会同意卖空 。 这允许您出售房屋并使用所得款项还清您的贷款人 - 即使贷款未完全偿还。 你的信用仍然会受损，但不会像在取消抵押品赎回权后那样糟糕。 如果这不起作用，另一个不太有吸引力的选择是代替止赎的契约 。
- 破产：申请破产可能会或可能没有帮助，如果你面临止赎。 这些问题很复杂，因此请与当地律师联系，以获取适合您的情况和居住状态的准确信息。
- 诈骗：因为你处于绝望的境地，你是骗子的目标。 警惕任何未经请求的优惠，以帮助您避免止赎，并谨慎选择谁来帮助您。 开始寻求HUD咨询机构和其他有信誉的地方机构的帮助。 知道止赎救援诈骗的迹象。
止赎程序
止赎通常是一个缓慢的过程。 如果你错过了一两次付款，你可能不会面临驱逐。 这就是为什么如果你陷入困境时与贷款人沟通很重要 - 这可能不会太晚。 细节因贷款人而异，各州的法律也各不相同，所以下面的描述只是粗略的概述，可能并不完全符合您的体验 - 仔细阅读您的所有通知和协议，并与律师或HUD住房辅导员确保你知道发生了什么事 。 整个过程可能需要一年或两年，或者可能会更快。
- 通知开始：一旦你错过了三个月的付款，很多贷方会默认你的贷款 。 这是事情变得至关重要的时候。 当然，只要您错过了一次付款（或两次），您就会收到通讯，并且这些通讯可能会包含一个意向通知，以通知止赎程序。
- 司法和非司法状态：根据你所处的状态，你会比别人拥有更多的时间（并接受更多的通知）。 有两种类型的国家 - 司法国家和非司法国家。 在司法国家，您的贷款人必须在法庭上对您提起法律诉讼以排除法律责任。 这个过程需要更长的时间，因为每个事件之间通常有30到90天。 在非司法的国家，贷款人可以根据您与他们签署的协议来封锁，而法官不参与。 正如你所想象的，非司法状态下的事情发生得更快。 在任何一种状态下，您都可以在法庭上与止赎机构进行抗争 - 在司法状态下，您通常会得到传票，但在非司法状态下，您需要对您的贷方提起法律诉讼，以终止止赎程序。 与当地律师联系以了解更多详情。
- 停止流程：在大多数州，贷款人都需要向借款人提供某种救济来阻止止赎程序。 这些选择是否现实或可行是另一回事。 贷款人可能会说，如果你全部（或大部分）错过了付款并且支付迄今为止收取的法律费用和罚金，你可以恢复和留在家中。 您也可能有机会全部还清贷款（只有在您设法再融资或寻找巨额资金时才会发生这种情况）。
- 拍卖和驱逐：如果您无法防止取消抵押品赎回权，那么该物业将在拍卖中提供给出价最高的投标人。 如果没有人购买房屋（这很常见），所有权归贷款人所有。 那时，如果你还在家里（并且没有做好保护房子的安排），你将面临驱逐的可能性，现在是排队新住宿的时候了。 当地法律规定您在取消抵押品赎回权后可以留在家中多久，并且您应该收到通知，通知您可以逗留多久。 询问你的前贷款人有关任何“钥匙现金”的激励措施，这可以帮助你轻松过渡到新住房（假设你准备好快速行动）。