可调利率抵押贷款的优点和缺点
可调整利率抵押贷款（ARMs）是住房贷款，其利率各不相同 。 随着利率上升和下降，一般来说，可调整利率抵押贷款的利率随之而来。 这些可以成为进入房屋的有用贷款，但它们也是有风险的。 本页面涵盖了可调整利率抵押贷款的基础知识。
比率
可调整利率抵押贷款是独一无二的，因为抵押贷款利率随着市场利率调整。
这很重要， 因为抵押贷款支付金额 （部分） 由贷款利率决定。 随着利率上升， 每月付款上升。 同样，由于利率下降，付款也会下降。
可调利率抵押贷款利率由一些市场指数决定。 许多可调利率抵押贷款与LIBOR， 最优利率 ，基金成本指数或其他指数挂钩。 您的抵押贷款使用的指数是技术性的，但它可能会影响您的付款变化。 问你的贷款人为什么他们根据给定的指数向你提供可调整利率的抵押贷款。
可调整利率按揭利益
考虑调整利率抵押贷款的一个主要原因是你可能最终会降低每月 付款。 银行（通常）以较低的初始利率奖励您，因为您承担未来利率可能上涨的风险。 与银行承担风险的固定利率抵押贷款相比较 。
考虑如果利率上升会发生什么：当您有固定利率抵押贷款时，银行坚持以低于市场的利率向您贷款 。 另一方面，如果利率下降，您只需再融资并获得更好的利率。
可调利率抵押贷款的陷阱
唉，没有免费的午餐。 虽然您可能从较低的付款中受益，但您仍然有可能会升高利率。
如果发生这种情况，您的每月付款可能会大幅增加 当你有可调整利率的抵押贷款时，曾经是负担得起的付款会成为一个严重的负担。 付款可能会很高，以至于不得不拖欠债务。
管理可调整利率抵押贷款
为了管理风险，您需要选择正确类型的可调整利率抵押贷款。 管理风险的最好方法是获得有限制和“上限”的贷款。 上限是可调整利率抵押贷款实际可调整的限额。
您可能会对应用于您的贷款的利率设定上限 ，或者您可能对每月付款的金额有上限。 最后，您的贷款可能包括保证数量的年数，必须在费率开始调整之前通过 - 例如前五年。 这些限制消除了可调利率抵押贷款的一些风险，但它们也可能产生一些问题。
现在，您正在加速ARM抵押贷款的运作。 让我们看看他们有时不会对你有利。 请注意，术语ARM Mortgage是多余的 - “M”用于抵押 - 但我们将在整个页面中使用此术语以表示熟悉程度。
ARM抵押贷款上限可以以多种方式运作。 有周期性上限和寿命上限。 周期性上限限制了您的利率在特定时期内可能发生的变化 - 例如一年期限。
终身上限限制了您的ARM抵押贷款利率在贷款的整个生命周期内可能发生的变化。
ARM抵押例子
假设您每年有1％的周期性上限。 如果在这一年里利率上涨3％，那么由于上限，您的ARM抵押贷款利率只会上涨1％。 生命周期上限类似。 如果您有5％的终身上限，您的贷款利率不会向上调整超过5％。
请记住，超过周期上限的利率变化可能会逐年结转。 考虑上面的例子，利率上升3％，但您的ARM抵押贷款上限保持您的贷款利率上涨1％。 如果明年利率持平，那么无论如何，您的ARM抵押贷款利率可能会再上涨1％ - 因为您在前一个上限之后仍然“欠” 。
有各种各样的ARM抵押风味可用。 例如，您可能会发现以下内容：
- 10/1 ARM Mortgage - 费率固定10年，然后每年进行调整（如果有的话，最高限额）
- 7/1 ARM Mortgage - 费率固定为7年，然后每年进行调整（如果有的话）
- 1年ARM抵押贷款 - 费率固定为一年，然后每年调整至任何上限
并非所有上限都是平等的
请注意，您的贷款期限可能有所不同。 第一次调整可能高达5％，而后续调整可能会限制在1％。
如果这是您正在考虑的ARM抵押贷款的情况，那么在第一次重置时，要准备好每月付款的大幅波动。
帽子的陷阱
尽管上限和限制可能会保护您，但它们可能会导致一些问题。 例如，无论利率变动如何，您的ARM抵押贷款可能会限制每月付款的金额。 如果利率变得如此之高以至于您的付款达到上限（美元），您可能无法偿还您在特定月份所欠的所有利息。 发生这种情况时，您会陷入负面摊销 - 意味着您的贷款余额实际上每个月都在增加 。
买方应注意
与ARM抵押贷款的底线是你需要知道你正在进入 。 您的贷款人应该解释一些最糟糕的情况，以免您通过付款调整而失明。 大多数借款人看待这些假设，并假设他们将在未来承担更多的支付增加 - 无论是5年还是10年。 这很好，但情况并不总是按照我们的计划。