记得小时候骑在车里，唠叨父母： 我们到了那里了吗？ 我们到了吗？ 如果你这样做，那么你会感觉更糟的是等待卖空批准，因为它很可能会比预期花费更长的时间。 如果你练习瑜伽或者可以进入拥抱耐心的禅宗，事情对你来说会更容易，但是大多数买家在等待审批过程中很难。
你不是一个人。
一位读者问道： “我近5个月前在短线交易中提出了要约 ，我们最近没有收到上市代理的任何信息，我的代理人每周都会打电话询问银行是否接受了我们的提议。上市代理不会回电，我们不知道该银行有多少报价，或者即使我们的报价最好，买方等待卖空批准的时间应该多长？“
答案：全国各地的卖空买家正在和你一起唱蓝调。 每一次卖空都是不同的，而且很大程度上取决于贷款人在上市代理方面的情况 。 一些上市代理商将他们的卖空交易外包给第三方，这往往会延迟回应。
在撰写报价之前确认您的卖空交易
在您决定购买卖空房子之前，请您的经纪人先做一点基础工作。 你的代理可能做的一些事情是：
- 检查可比销售额
许多银行将价格从市场价值中稍微折扣一些，但为了获得接受，报价应该合理并接近可比销售额 。
- 查看卖空代理的交易记录
如果卖空上市代理几乎没有卖空物品并且几乎没有经历实际卖空卖空的机会，那么您的报价接受机会可能会很小。
- 询问多少个卖空优惠已经提交给卖方
尽管上市代理可能拒绝透露报价，但代理应该让代理知道已收到多少报价。 如果有多个卖空卖出 ，您可能需要提供多于卖出价。
- 找出卖家的卖空包是否完成
如果卖方的卖空包装不完整，银行谈判代表将不会处理文件。 如果该文件缺少银行需要的文书，该文件将被放到该文件的最底部。
有多少贷款被抵押给物业？
不止一个贷方可能意味着该文件需要更长的时间才能完成。 一些初级贷款人要求卖方提供无担保的票据或比第一银行更多的钱。 另外，一些贷方只会考虑第一个报价。 如果你不是第一个报价，你的报价可能会下降。
卖空需要多长时间？
这是百万美元的问题。 自我将物业列入其关闭日期起计6个星期内，我已完成空置销售。 其他人可能需要30天。 但大部分将是3至4个月。 一些美国银行卖空 ，不信或不信，在不到30天的时间内获得批准。 美联银行的卖空交易有时会在24小时内扭转局面。
其他贷款机构如此慷慨地提供短期出售信息，其员工无法及时做出回应。 曾经花了两个月的时间可能很容易需要四个月的时间，没有两个贷款人是相同的。 如果贷款人在春季反应迅速，并不意味着秋季的反应时间将反映出来。
从提交到卖空批准的卖空过程通常如下：
- 卖方提交报价并完成卖空包装。
- 银行确认收到 - 10至30天。
- 银行订购BPO或评估 - 2周至2个月。
- 文件已审核 - 2至10个工作日。
- 谈判代表分配 - 2至10个工作日。
- 二级谈判代表可以分配 - 10个工作日。
- 文件被批准或拒绝 - 30至120天，取决于投资者。
一些短期销售需要额外的批准。
如果投资者是一个政府实体，那么这可以使短期销售审批流程增加几周时间。 同样，如果贷款有抵押贷款保险，借款人可能不会增加。
如果您运行了120天以上，那么上市代理人或第三方谈判人员可能不在位，并且不愿意致电银行。 拨打银行意味着等待10分钟到1小时或更长的时间。
或者，漫长的卖空期也意味着银行内部存在问题，员工人数不足或几次遗失文件，促使上市代理人一遍又一遍地重新发送包裹。 大家知道，FHA的短期销售，意味着通过HUD进行的短期销售，通常涉及长时间的延迟。
这也可能意味着评估远高于您的报价，而上市代理正在为新的评估师构建案例。 虽然，我可以说我的平均空头销售需要大约6到8周的时间才能批准，但我们通常会要求买家准备等待90天。
不幸的是，你不能总是避免卖空时出现问题。 耐心是关键。 你很可能最终会获得卖空批准。 对于买家来说，最难理解的事情之一就是威胁银行取消银行手段。 这家银行不赞同。 银行不关心房产的状况，位置，想要修理的地方，或任何影响买方的紧急事项。
你最好的选择是坚持下去，等待，让你真正想要家。
提示：通常情况下，如果你看到一个月的房屋市场在短时间内陷入沽空，与大众的看法相反，它并不是贷款人持有房屋销售。 这可能是取消买家，被新的报价取代，整个流程重新开始。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商 。