一位读者问道： “我有兴趣做一个卖空，但是我听到有关涉及时间表的恐怖故事，我认识的一些人已经做了一年多的卖空，我被告知可能需要几年时间让我的卖空获得批准，这似乎很长，没有理由，什么是卖空的平均时间表？“
答：大多数卖空代理人预测您的卖空时间表的方式是首先查找您的贷款信息。 您拥有的贷款类型和贷款人的身份将为您的卖空时间表奠定基础。 您可能不记得您最初拿出的贷款类型。 你可以贷款可以是：
另外，也许你在支付两三笔贷款？ 也许你的贷款有抵押贷款保险 ？ 所有这些情况都会影响等待卖空批准并为卖空添加覆盖。
基本的卖空批准时间表
卖空的第一步是收集所有的文书工作。 我喜欢事先收集我客户的文书。 这包括以下基本文件：
- 最近2年的纳税申报表
- 最后2个W2s / 1099s
- 最后2个银行对账单
- 最后2个工资单存根
- 财务报表或1126
- 表格4506
- 签名和日期艰难的信
银行可能会要求额外的文书工作，但几乎每家银行都要求提供上述文件。 我将这些文件扫描成PDF文件，注意每个页面上的贷款编号。
然后我们签署上市协议，信息披露和第三方授权，这允许我与卖方的银行进行通话。
我拍摄家中的照片，进行我的代理人视觉检查并附上一个密码箱 。
在我的萨克拉门托地区，从上市进入MLS的时间到可接受的报价时间为2到3天到2到3周。 如果房屋位于库存较高的地区，则可能需要60至90天才能收到可接受的报价。
一旦收到并签署了要约，我会将其发送给银行，以及卖方的卖空包和准备好的HUD。 从这一点到卖空批准时间 ，平均时间约为60到90天。
这意味着需要30天的时间才能卖出+ 60天的审批时间+ 30天的时间才能平均关闭托管= 4个月。
时间表中出现卖空延迟的原因
我们今天在短期销售中看到的最大问题之一是没有承诺进行卖空流程的买家。 由于大部分时间表都是未知的，它可能会使买家感到非常不安全。 卖空 代理人可以进行有根据的猜测，但买方代理人是否了解卖空是如何运作的，是一张通配符。 如果买方的代理人不能管理买方的期望并且不知道如何向买方解释卖空时间表，那么买方很容易失控。
这不是买方的错。
失控和沮丧的买家是即将取消卖空交易的买家。 这些类型的买家不希望等待卖空批准 。 他们将取消，然后进入另一个卖空交易，重新开始时钟滴答作响。 让你想知道为什么。
另一个问题是等待卖空时间表让买家有太多时间考虑购买卖空 。 如果他们购买传统的拍卖品，那么当他们决定不喜欢家时，恨邻居，并希望他们从来没有注意到这个地方，交易将被关闭。 但是卖空时间过长，买家有太多时间考虑所有的负面和缺点。 有时候，他们会发冷脚 。
我有一个卖家取消了她最初发誓的卖空是她的梦想家园。
她有批准函 ，贷款人接近绘图文件。 但评估价格比销售价格低2万美元，因为该地区的销售额很少。 评估师不得不寻找该地区以外的可比销售额 。 他使用的销售额不是真正可比的销售额 。 买方担心在她30天的托管期内 ，房屋的价值下降了2万美元，她吓坏了。
买家取消了卖空，而不是兴奋地说银行被迫将房屋的价格降低了2万美元。 她还没有准备好买房。 并非每个买家都准备购买房屋 。
当这些类型的事件发生并且买方取消时，卖空时间表将重新开始。 这就是为什么你可以在卖空中做的最重要的事情是让买家知情，投入和高兴。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。