第一步是确定您的卖空类型
在推动您的代理商将该卖空列表放入MLS中之前，最好停下来思考卖空的第一步。 卖家过分焦虑。 这也难怪。 他们中的许多人一直徒劳地试图修改贷款，或者与银行制定一些其他类型的财务安排，而且他们被磨得骨瘦如柴。 他们想摆脱他们的苦难。
由于在水下住宅情况下固有的强度和挫折感，可能很难有耐心。 您可能会试图跳过第一步卖空并直接跳转到接受优惠。 但是你可能会犯一个巨大的错误。
采取第一步并确定您的卖空交易
识别您的卖空的秘诀在于您的银行和抵押贷款的类型。 首先要做的就是打电话给你的银行，询问你有什么样的贷款。 了解您的贷款是由该银行所有，还是由另一家银行所有，而您的贷款仅仅是服务实体。
你有超过一笔贷款吗？ 你会面临缺陷判断吗？ 您可能需要获得法律建议。
根据您的贷款类型和您的情况，您将选择您的卖空类型。
第一步选择你的卖空类型
每次卖空都不一样。 如果您选择错误的卖空，您可能会面临个人责任，并且您可能会失去重新安置资金。
根据您的贷款类型和个人情况，您可能有资格做的各种短期销售。 在完成第一步之前，你真的不应该进行短期销售。 你会做哪种类型的卖空？
- HAFA卖空
HAFA卖空仅限于有严重经济困难和现金资产有限的个人住宅的卖家。 它旨在简化卖空流程，将卖家免责并提供搬迁协助。 HAFA短期销售还支付给卖家一个搬迁奖励，提供家庭占用。 但是，HAFA卖空不再被处理。
- 房利美HAFA卖空
房利美无HAFA卖空了。 联邦抵押协会有自己的短期出售计划，不涉及常规的HAFA指导方针。 请查看Fannie Mae网站上的短期销售情况。 联邦抵押协会经常允许对占有该房产的房主提供奖励。
- Freddie Mac HAFA卖空
房地美通常期望拖欠你的抵押贷款。 许多政府资助实体坚持要求您停止提供抵押贷款。 也没有Freddie Mac HAFA卖空了。 弗雷迪麦克经常允许对占有该房产的房主提供奖励。
- 房利美卖空
我还没有结清卖方当前的房利美卖空交易。 我所做的每一件事，房利美都不会考虑在卖方同意停止按揭付款之前进行卖空。 获得房利美的批准为短期销售过程增加了额外的一层，可以延长批准时间2周到30天。
- 房地美短售
每家银行都对待Freddie Mac有点不同。 一般来说，为Freddie Mac贷款提供服务的银行需要4506和1126表格。 4506可以让银行订购你的报税单，而1126是财务报表。 房地美可能希望看到你的贷款也在拖欠。 嘿，这是政府。 政府希望你停止付款。 这不是很好吗？ 不是真的。
- 传统困境卖空
在传统的卖空交易中，你的困难信件将被仔细检查。 如果你的贷款最初是购买货币贷款，你也将有更好的机会走开。 如果有这样一种动物，那么这两种组合使得成功和非常无压力的卖空成为可能。
- 战略性卖空
由于其合作性卖空计划而脱颖而出的一家机构是美国银行。 在美国合作银行的卖空交易中 ，银行预先批准购买价格和卖方，并在您的房屋上市之前提前商议卖方的出资额 。 美国银行几乎停止了合作项目，可能会逐案考虑。
卖方必须面临经济困难才能进行卖空是一个神话。 但是，如果你没有困难，再加上你有一笔硬贷款 ，你可能会付出更多，而不是完全没有困难。 就像有两次打击你一样。 加利福尼亚卖家不得被迫作出贡献。
- 按揭保险卖空
如果你的贷款有抵押贷款保险，那么MI将为这个过程增加一层。 抵押贷款保险公司将被要求批准或拒绝卖空。 请记住，抵押贷款保险公司将以任何一种方式支付 - 止赎或卖空 - 并且可能会为获得止赎而获得更多报酬。 我想说赔率是50/50。如果运气好的话，你的MI将会倒闭。 MI的基本风险是它可能需要一笔捐款，或者是一张舞会票据或者现金来批准。
- 两笔贷款卖空
关于两笔卖空贷款最好说的是，至少可能没有抵押贷款保险，但有时第一个贷款人会拿出自己的贷款保险单。 然而，根据第二笔贷款的类型，贷款人可能愿意或可能不愿意合作。 它的PSA可以为卖空提供更大的财务激励，而不是短期的销售，但根据我的经验，这些情况很少。 一般来说，第二个悄悄地抓住了3000美元到6,000美元左右，然后爬走。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。