允许您的贷款人在您的家中赔钱的利弊
无论你是做卖空还是让房屋去赎，都取决于几个因素。 对于一些房主而言，放弃双手并让银行带回家比较容易，这可能不是最明智的做法。 无论您选择哪种方式，在做出卖空或止赎之前作出决定之前，总要获得法律和税务建议。
卖空优惠
以下是做短卖的一些好处：
- 你在控制销售，而不是银行。
- 知道谁在购买你的家，你可能会睡得更好。
- 你会免去“F”字的止息，即止赎。
- 与流行的观点相反，您可以经常保持当前的付款状态，并仍然申请卖空。
尊敬和尊严的房屋销售将像其他房屋销售一样处理。
止赎福利
以下是选择做止赎的一些好处：
- 这是一个直接的解决方案。
- 你可以停止付款并住在家里，直到你被踢出去。
- 对某些人来说，这是报复; 你最初可能会感觉好一些，当它拒绝你的贷款修改时告诉银行该去哪里。
- 如果发生故障或故障，您不必修复它。
- 你可以离开家，简单地走开。
在卖空后买入
联邦抵押协会2016年的指导方针允许您在短期出售四年后重新申请抵押贷款，首付比例为10％。
如果您因为情有可原而出售房屋作为卖空，您可以在两年后重新申请房利美抵押贷款，并附上适当的情况文件。 您也可能在短期出售一年后有资格获得FHA贷款 。
请记住，房利美和FHA指导方针并不能保证您可以在建议时间后购买房屋。
银行有最后的发言权，通常包括可以改变政府规定的指导方针的覆盖。 在依靠联邦指导方针之前，请您的贷款办公室澄清。
止赎后购买
如果您的取消抵押品赎回权是由于情有可原的情况，您可能有资格在三年内购买另一间房屋。 Fannie Mae在其最新指引中指出，否则，标准的等待期仍为七年。 与其卖空指导方针类似，FHA允许那些在他们家中取消抵押贷款的人在12个月后重新申请抵押贷款。
对信用的影响
尽管信用局不会在您的信用报告中使用“卖空”一词，但卖空可能会被视为您信用的贬损标记。 您的信用报告可能显示为“全额支付少于约定”或“少支付”等其他类别。 某些HAFA指导方针允许“没有达到信用”，并可以显示为全额支付。 根据您的信用记录，Myfico.com提供了两个例子，其中信用评分可能在止赎后显着下降。 通常情况下，您的信用报告中有7年没有取消抵押品赎回权。
缺陷判断
判断通常是在卖方和卖空贷方之间进行协商。
在加利福尼亚州等一些州，如果房屋是您的私人住宅，并通过购买款项融资，则不存在缺陷判断 。
在取消赎回权之后，银行通常不愿意与房主磋商缺陷判断。 例如，在加利福尼亚州，根据加州房地产经纪人协会的说法，如果贷款人在司法抵押品赎回权与受托人出售下取消抵押权，或者第二笔贷款是硬性货币贷款，并且出售作为受托人的出售发生。
贷款申请问题
贷款申请通常不要求您提供有关卖空的信息。 你可能会报告你卖了你的房子。 然而，你需要回答这个问题：“过去七年你有没有财产被取缔或被给予代替契约 ？” 如果贷款人看到你有止赎，你的贷款可能会被拒绝。
重新定位的时间长度
如果您已经提交了止赎通知，您可能可以在银行认为卖空时推迟该行动。 等待卖空批准可能需要两到三个月或更长的时间。 在取消抵押品赎回权中，除非事先做出安排，否则贷款人可能希望您立即腾空该房产，并可能在您延期的情况下开始搬迁。
税收问题
只要政府继续延长这项豁免，个人住宅就免除联邦一级的抵押债务减免。 除非您有资格获得豁免，否则某些州仍会对您征税。 在某些条件下，投资者不能免除抵押贷款债务减免 。 对于在房屋中封闭的业主，一些贷方会立即发出1099s，即使业主豁免，也会向业主报告补偿金额作为补偿。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。