如何从开始到结束处理卖空交易
对于很多人来说，卖空过程仍然是一个谜，即使在这些年过去之后，如果你不确切知道卖空过程如何工作，也没有理由警惕。 很多买方的代理人都感到困惑; 困惑的买家正在寻找方向，而不是每个卖空的上市代理都知道如何做卖空 。 你会希望那些从事房地产业的人对短期销售过程有所了解，但可惜的是，卖空并不是每个人都喝的。
卖空的基础
银行授予卖空有两个基本原因：卖方有困难， 而且在支付销售成本后，房屋中没有足够的股权偿还抵押贷款。
一些困难的例子是：
- 失业/收入减少
- 离婚
- 医疗急救
- 工作转移出城
- 破产
- 死亡
卖方需要准备一份融资方案以提交给卖空银行。 每家银行都有自己的指导方针，但除了世界上最好的卖空银行Wachovia外，基本程序类似于银行。 卖方的卖空包很可能包括：
编写卖空交易并提交给银行
在买方写出卖空卖出之前，买方应该向其代理人询问可比销售的清单 。 银行并不是以最低价定价发布抵押贷款的业务。 该银行将希望获得接近市场价值。
卖空价格可能对市场价值影响不大，实际上可能低于可比销售额，以鼓励多种报价 。
一些卖空可以在报价之前开始，但是大多数情况下，银行会在收到可接受的购买报价时启动程序。 卖方接受要约后，上市代理将把下列物品发给银行：
如果包裹不完整，卖空过程将会延迟。 在这种情况下，银行甚至可能把包裹撕碎。 一些银行员工显示出很小的差错余量。
银行的卖空过程
买家可能会等待很长时间才能收到银行的回复。 上市代理必须定期致电银行，并仔细记录卖空流程。 买家可能厌倦了等待短期销售批准 ，如果他们在特定时间段内没有得到答复，他们可能会觉得需要威胁取消。
这种态度是自欺欺人，不会加速卖空过程。 如果买方是耐心的买家，可能卖空不是他们的最佳选择。
此外，买方的代理人不得擅自与贷方进行交流，所以不要让您的代理人致电银行。 它不会工作。
以下是银行的典型卖空流程：
- 银行确认收到该文件。 这可能需要10天到一个月的时间。
- 谈判员被分配。 这可能需要2或3到30天。
- 订购一个BPO 。 该银行可能会拒绝分享BPO的结果。
- 第二个谈判者可能会被分配。 这可能需要30天。
- 该文件基于PSA发送审查。 这可能需要2周到30天。
- 银行然后可以要求所有各方签署一份公平交易宣誓书。
- 该银行发出卖空批准函 。
- 买家取消。
我投入了最后一条线，因为有时在买方坚持交易之前，我不得不卖掉我的萨克拉门托卖空3到4次。
买家生气和恼火，因为卖空过程可能会很漫长，以至于有时候他们不告诉任何人，更不用说他们的代理人了。 一些短期销售在2至8周内获得批准 。 其他人平均需要90至120天。 卖空的时间一般取决于投资者，而不是银行。
顶级卖空代理可以帮助加快卖空过程，方法是保持在文件顶部并让银行承担责任。 与银行至少每周检查一次或两次是必要的。 认识到无能的谈判者的行为并要求替换也是很有必要的。 永远不要害怕升级。
谈判代表希望文件和你一样多。 通常提前提交完整的软件包也可以帮助加快进程。
提示：大多数情况下，上市代理都会对发送文件发送给最终审核人员时的审批时间有所了解。 此时，买家可能希望启动贷款流程，以便他们在银行仅允许2周关闭的情况下取得领先。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。