一位读者问道： “我觉得我做错了所有的事情，我在市场的高度买了这个出租物业，两年后我再融资，并增加了一个房间，并认为我的妻子和我会在某一天退休那么，那一天已经到来，现在这里已经是一个水下住宅了 ，我欠的不仅仅是它的价值，我可以卖空我的投资房产吗？“
答：有人认为卖空期权只限于个人住宅。 他们可能会这样认为，因为某些类型的贷款人对于一个人是否占据了房屋或者没有占用房屋有很大的兴趣，但这与大多数空头销售没有多大关系。 即使自2011年2月以来传统HAFA短期销售的指导方针允许空置个人住宅被视为只要家中没有空置12个月或更长时间。
在加利福尼亚州，我们最近出售了一套卖方的多单元公寓楼，没有缺陷判断和完全释放责任 。 许多资格将取决于以下几点：
- 您的贷款类型
- 你的贷款人
- 州法律
- 财产类型
- 困难的原因
并不总是需要有困难 - 金融或其他方式 - 做空头销售。 例如美国银行等一些贷款机构非常卖空。
美国银行有几个卖空计划，几乎没有困难。 其中一些计划会支付你做卖空，但通常不涉及投资物业。
准备投资物业的卖空
首先要做的是写一封艰苦的信 。
我意识到我只是说过，你并不总是需要表现出困难，这是真的。 但是你可能还需要写一封艰难的信。 您可能需要请求短促销售并为您需要布局。
以下是贷方可能要求的其他文件：
- 可比较的市场分析。 您的代理人可以准备CMA以交付给银行以证实其价值。 该银行很可能仍会订购自己的BPO 。 但是，CMA将为您的要求提供可信度。
- 联邦纳税申报表。 所有日程表和页面。 如果您拥有反映在您的纳税申报表上的其他投资物业，那么可能是考虑同时卖空所有这些物业的好时机。
- W2，1099或其他收入证明。 这些是伴随您的报税单的文件。
- 工资单存根 。 卖空银行通常希望看到您目前的收入和年初至今的数据。
- 银行对账单 。 每个银行账户最近两个月的完整页面，包括退休基金。 银行要求退休基金的卖方缴款是非常不寻常的。
- 上市协议。 这是你和你的房地产经纪人出售你的财产的协议。
- 买卖同意书。 购买合同将包含适用于出售您的财产的所有条款和条件，包括融资类型（如果有），首期付款和销售价格。
卖空投资物业的好处
我注意到有时贷款人对投资性房地产的卖方比处理个人住宅卖方时更为宽松。 你会认为这将是另一种方式，但事实并非如此。 我怀疑这是因为大多数投资都是为了现金流或潜在升值而持有的。 所以，如果房地产倒挂，它可能不是现金流，并且不被视为投资者眼中的投资。
但是，如果个人住宅倒置，它仍然是你的家。
许多人在作为主要居住地购买时不会购买房屋作投资。 因此，卖空住宅时，银行会考虑其他因素。 通常情况下，在水下是不足以作为卖空主要住宅的理由。
当卖家不再有现金流并且倒挂时，卖家似乎更愿意出售水下住宅。 如果银行确实需要卖方出资，投资者往往更有可能支付这笔款项，因为他们理解支付负现金流。
为投资物业进行卖空往往更快，更容易。 对没有缺陷判断的信用报告的打击通常略低于取消抵押品赎回权的信用额度。
出售投资性房地产作为卖空的陷阱
与任何卖空交易一样，在同意卖空之前寻求法律和税务建议。 由于住宅不是您的居住地，可能会得到优惠待遇，您可能需要对您的基础和销售价格之间的差价征税。
您可能还会面临贷款不足的问题，这是您欠多少钱和银行收到的金额之间的差额。 我遇到的大部分加州卖家都聘请了主管税务和法律代表，经常想办法解决这两个问题，但其他州的卖家可能不那么幸运。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。