一些卖空卖家不会免除责任
当贷款人同意做空沽盘时，通常会出现这个决定，因为银行做空沽盘比收盘更有利可图。
它可能会也可能不会要求卖方有经济困难，但肯定房子是水下的 。
在卖空时，银行同意发放贷款，以换取收到的欠款。 但它不一定会释放卖家。 从财产中释放贷款并释放卖方是两件不同的事情。 如果你欠银行200,000美元，但你的房屋价值75,000美元，银行可能会接受75,000美元，然后解除贷款。 然而，如果没有责任释放，几年后你会发现银行现在正在追随你并要求你支付125,000美元的差额。
免责声明和卖空批准函
卖空批准函是关键。 这份批准函确切地说明了银行的期望。 它列出了以下术语以及其他注意事项：
- 可接受的销售价格
- 最大允许佣金
- 最大关闭成本
- 最低净收益
- 截止日期
并非每一份卖空批准函都包含责任释放。 事实上，一些批准函件根本不涉及释放责任。 律师表示，如果问题没有得到解决，那么贷款人可能会保留联邦和/或州法律规定的放贷人可以获得的任何权利，以进行缺陷判断 。
不要请求律师阅读并提供法律建议，不要签署短促销售批准函。 不要问你的代理人，因为除非你的代理人是律师，那么代理人没有许可给你法律意见。 房地产经纪人放弃法律建议是违法的。
我告诉我的客户，如果我看到他们的卖空批准函包含责任释放，我不能给他们这样的建议。 我告诉他们打电话给律师。 如果信件不清楚或没有明确说明，我会建议卖方与律师联系，争取获得释放责任。 在任何情况下我都不会提供法律意见。
听到卖家对他们的房地产经纪人提起诉讼，我不会感到惊讶，因为这些经纪人向他们保证贷款人不会因缺陷判断而去。 即使在加利福尼亚州，我们很幸运有一些无追索权贷款，这种无追索权通常适用于止赎，而不是卖空。 换句话说，卖方在购买货币贷款上进行卖空并不能保证卖空的卖方会释放它们，除非贷方专门释放卖方。
我们确实有2011年1月1日添加的加利福尼亚民法典第580e条款 ，但尚未在法庭上进行测试，它不适用于二次融资，也不适用于前几年。
短销售批准函中的Verbiage类型解决责任释放
虽然我不可能在短销批准函中给你所有可能的责任释放或责任释放，但这里有几个例子。 其中一些声明释放卖方，一些声明不提供任何形式的责任释放。
- 银行收到$ XXXXXX后，银行将解除留置权，并将余下的债务作为收款余额收取。
- 该银行已经批准了折扣收益。 本函中的任何内容均不得被解释为损害，放弃，修改或更改银行在法律上的权利或救济或收取应收全部款项的权益。
- 该银行批准出售该房产，这将导致抵押贷款的短期回报。 。 。 如果适用，将放弃任何不足之处的权利。
- 收到这笔款项后，我们将向所有信贷机构报告债务为“全额支付少于全额余额”。
- 借款人必须在本批准中规定的所有条款上签署所附的确认函，并且必须承认银行保留注释，信托契约和/或担保协议以及当地和联邦法律规定的所有缺陷权利。
- 银行同意接受认证资金$ XXXXXX作为全额贷款的支付，此外，银行还将向国税局报告减免的债务金额。
- 除非上述贷款的卖空交易结束，否则，除非法律另有约定或法律禁止，否则银行可针对收到的付款和应付的总余额进行不同判断。
- 银行在收到资金后将释放留置权，并将余额作为可收取余额的费用报告。
- 收到约定金额后，银行将放弃上述借款的剩余款项，并解除借款人的进一步义务，并放弃进一步判断或不足的所有权利。
如果银行不会免除责任，则可能需要提供卖方出资以诱导银行提供。 有时你会得到一个不了解银行政策的谈判者。 如果您认为银行无权追查缺陷判断并且银行拒绝将您发布，您可能需要将文件升级至主管才能获得发布。 但是，如果一切都失败了，最好的办法就是请律师为你解除责任，或者至少在解除你的法律权利的情况下解除赔偿责任。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。