卖方如何排名优惠中的融资类型
问题：我的贷款类型是购买报价中的优势还是劣势？
一位读者问道： “我能够支付现金或贷款购买房屋，这是令人羡慕的地位，我想购买一个投资物业，但是你知道这个市场是如何的。我希望我的报价成为最好的报价，我知道它的报价类型起着巨大的作用，所以我最好提供现金或贷款报价？如果是贷款，什么样的贷款的贷款是最好的？我的优势在哪里？当贷款类型相互排列时，什么使得一次购买优于另一次？“
答案：考虑卖方可能会看到您的报价是明智的，因为按揭贷款类型或融资条款可能会极大地影响这种看法。 投入混合卖方市场，你也可能会与不同买家的多个优惠竞争。 您的报价将更加仔细审查和判断。
如果买家知道某些购买商品的排名有多不公平，买家会感到惊讶。 虽然我们有公平住房法律 ，禁止基于保护阶层的歧视，但其他类型的歧视不受限制。 更不用说，大多数卖家和他们的上市代理商都没有告诉买家为什么他们的报价被拒绝。 他们只是拒绝它。 他们不必解释为什么。
然而，按照买方选择使用的融资类型来判断购买要约是常见的做法。 购买优惠通常按以下方式排列。
最好的优惠类型列在第一位，最有吸引力的优惠排在最后：
- 现金。 这意味着手头现金。 这并不意味着目前托管的房屋，因为这是一个或有的销售，而不是现金交易。 这也不意味着对将在以后产生现金的另一财产进行再融资。 现金出价通常伴随着资金证明 。 这是因为卖方不会认为买方对现金有好处。 这相当于要求买家生产一个装满100美元钞票的手提箱。
由于现金评分很高，有时候现金购买者可以通过谈判折扣。 但不要指望在多重销售或短期销售中获得这种利益。 请记住，除了业主融资之外，所有优惠都会在最后给卖家带来现金。 现金收购的主要好处是没有评估要求。
因为没有评估，所以拥有股权的家庭非常希望提供超过定价的现金报价。 但是，卖空价格超过标价的交易不可取，因为如果买方走了，银行的期望已经确定。 它可能很难复制。
- 常规贷款 。 传统贷款的FICO评分要求高于FHA贷款。 如果您的FICO评分反映了FHA的最低要求，您仍然可以获得传统贷款，但您将支付更高的利率。
优惠利率提供给那些以现金支付20％或更多的借款人，导致80％的贷款与价值比率或更低。 比率越低，对贷方的风险就越低。 此外，如果评估价值较低，如果贷款价值低于80％，贷款人通常会让借款人以现金支付差额。
传统贷款的另一个优点是贷款人的资金需求不太严格。 贷款人要求修理的可能性要小得多。 仅凭这一事实，传统买家似乎比FHA买家更有吸引力。 但是，请记住，新房通常不需要维修。
- FHA贷款 。 许多首次置业者选择FHA贷款，因为最初的现金首付通常低于传统贷款所需的金额。 另外，每个贷方重叠的FICO评分要求要宽松得多。 FHA贷款的最低首付金额为购买价格的3.5％。
FHA维修指导方针并不像一些卖方和代理商认为的那么严格。 但老房子往往需要更多的修理。 如果家庭是在1978年以前建成的，那么脱漆是一个巨大的FHA问题。家庭可以有一个没有地毯的水泥地板，但最好不要有油漆剥落。 由于资金条件，FHA贷款有时会因关闭而暂停。
FHA评估师可能会或可能不需要有害生物报告和许可证。
- VA贷款 。 当涉及到贷款等级时，退伍军人可以获得大棒的短暂结局。 然而，VA借款人的信用风险可能要高于FHA买家，因为没有首付的要求更为严格。 借款人保留选择在家中预付定金或在没有预付定金的情况下购买。 大多数VA借款人选择杠杆。
VA贷款的缺点是有害生物报告是必需的。 当需要有害生物工作时，贷款人需要完成证书。 如果交易是卖空，通常银行不会授权为有害生物工作付款。 卖房是按原样出售的。
不幸的是，由于等级制度和误解，VA买家往往跌到了一堆报价的底部，而他们可能是最合格的。 处理大量短期销售的代理商倾向于选择VA买家，因为他们知道这些买家将在其他地方被拒绝，这使得他们成为短期销售的忠实候选人。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。