一位读者问道： “我丈夫说我们需要聘请一位卖空谈判代表，但他不喜欢房地产经纪人，他们都是为了得到你，我们的一位朋友把我们介绍给了一位似乎在做但是我的丈夫不喜欢她，他认为她是不诚实的，但他认为所有的代理人都是不诚实的，她对我来说似乎有能力，聪明和诚实，她会从一个朋友那里推荐给我们，她使用她来谈判他的卖空，我想让我们的卖空获得批准 ，但我担心我丈夫的态度让我们失望，我们如何聘请一个能够通过我丈夫考试的卖空谈判代表？
答：可悲的回答是，你的丈夫不太可能会批准你聘请的任何卖空谈判代表，也许是因为你的丈夫似乎已经形成了一种内在的偏见。 其中一部分很可能是基于无知，但部分可能是沐浴在真相中。
正如他所言，一些代理商是为了得到你。 但是，您通常不会在短卖业务中找到这些类型的代理商，这远不如卖空谈判代理商那样运作。 令人惊讶的是，并非所有的卖空谈判者都是平等的。 此外，并非所有的卖空谈判代表都是房地产经纪人 。
什么是卖空谈判员？
短期谈判代表这个词有时候是一个用词不当。 这是因为许多所谓的卖空谈判代表都不会谈判。 他们不会为卖家而战。 他们提交文书并接受文书工作。 他们不是问题解决者。 卖空谈判代表是解决问题的人，代表卖方与银行达成卖空交割。
卖空谈判代表卖方，而不是银行。 与卖空谈判人员有关的部分问题往往是雇用谈判人员的人不确定谈判代表是否代表他们或代表银行。 除非卖方没有卖空谈判代表，否则谈判代表从来不是银行的代表。
有时，卖家的印象是他们不需要卖空谈判代表。 他们认为他们可以直接与银行谈判卖空 ，因为银行将帮助他们进行谈判。 这种想法就像要求狐狸帮助守护鸡舍一样。 银行不在卖方的一边。 事实上，完全相反。
银行的目标是只要不是自己的利益，就可以最大限度地回报谁。 这可能是卖方的费用或买方的费用，但银行所保护的实体本身就是这样。 卖空谈判代表始终应该始终关注卖方的最大利益。 一个道德的卖空谈判代表决不会卖掉河边的卖主来赚钱。
谈判者的工作是劝说银行允许卖空，并尽量减少卖家的费用和头痛。 最好的结果是销售者没有现金支出的情况下，销售者完全免除责任 。
卖空谈判者的类型
最好的卖空谈判代表是直接代表卖方的个人。 此人可能会或可能不会收取预付费用。 例如，在加利福尼亚州，除非该人是律师或被许可出售房地产，否则一个人不能谈判卖空。
但这并不能阻止骗子表现为卖空谈判者。
- 作为卖空谈判代表的房地产经纪人。 你会发现一些代理商谈判卖空但不称自己为卖空谈判代表。 他们不使用这个词，因为他们害怕他们会因为执业而被起诉。 在执业法和谈判卖空之间有一条细线，因此，我们的卖空代理人谨慎行事。
有信誉的卖空谈判代表是持牌房地产经纪人，他会一直建议客户取得法律和税务方面的建议。 谈判人员会让客户了解卖空流程 ，不会在没有咨询客户的情况下做出决定。 例如，我经常处理自己的谈判，因为我不相信任何人会这样做，就像我会这样做。 但是这种想法限制了我可以帮助的客户数量。
- 作为律师的卖空谈判代表。 一些执行卖空谈判的律师的问题是为了做一笔生意，有时律师必须将日常的处理交给法律文员或律师助理。 这些人是纸质推销员。 除非那个人没有房地产背景，或者不愿意尝试解释房地产文件，但仍然必须与银行进行谈判，否则没有问题。
在聘请律师谈判您的卖空之前，请咨询律师是否会亲自谈判卖空，或者谈判是否主要交给员工。 一般来说，律师会为卖空谈判收取预付费用。
- 作为第三方的卖空谈判代表。 什么是第三方谈判者？ 这是一个不代表卖方的人。 这位第三方谈判代表可能是代理公司的另一位代理人，也可能是未获得许可的人。 首先要了解的是第三方谈判者是否拥有房地产许可证。
就个人而言，我相信一个人离开交易越多，这个人就越不可能成功。 原因是第三方谈判者通常不知道卖家，从来没有向卖家说过话，也不像谈判者那样了解卖家。 一些第三方谈判者将尝试向买方收取谈判费用。 买家不必支付第三方协商费用。
提示：在我的练习中，经常碰到一个成功隐藏偏见的客户。 如果我发现客户不信任我的一些不合理的理由 - 并且没有正当的理由 - 我放弃代表。 没有信任，就没有受托关系。 没有信托关系，我就没有代表性。 代理商不应该为不信任他们的客户工作，同样，客户不应该雇用他们不信任的代理商。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。