- 你的财务状况
- 银行的意愿
- 你希望保持你的家
如果银行拒绝考虑你家的当前市场价值，情况会变得更加复杂。 如果你真的想留在你家里，不管它的价值如何，那么贷款修改可能是更好的选择。
贷款修改条款
贷款修改的目标是减少房主的抵押贷款支付并使支付能够负担得起。
这是通过执行以下一项或多项来完成的：
- 降低利率
- 延长贷款的期限
- 将未付利息加入本金余额
- 减少本金余额
货币管理办公室（OCC）负责管理国家银行，他表示许多贷款修改并未减少所欠的本金余额。 也许更令人不安的是，大量的贷款修改很快就会再度拖欠。 这通常只是一个临时解决方案，而不是一个长期解决方案。
贷款修改可能导致付款增加
这对你来说可能听起来很奇怪，与贷款修改应该如何工作相反，但并非每家银行都会提供贷款修改，降低房主的抵押贷款支付。 一些银行会提供贷款修改，以增加付款。 银行使用率通常会限制您每月总收入的一定比例，以确定新的抵押贷款。
如果财务报表有担保，银行可能会要求更高的付款。
临时贷款修改
请注意，有些银行正在提供临时贷款修改。 这意味着银行不会同意进行永久性贷款修改，但可能会提供以下条件：
- 主要余额保持不变。
- 要求房主进行新的还款。
- 新付款期限为3至6个月。
- 其含义是，如果房主在临时贷款修改期限内按时支付新款项，银行可以授予永久性贷款修改。
然而，在任期结束时，银行也可以自由地说： “非常感谢你给我们一些钱，但是你的贷款现在已经违约了。” 银行可以继续封闭。 我听说过几个萨克拉门托客户的这个故事，这些客户被这个策略迫使卖空。
贷款修改时，银行不会同时处理卖空交易
大多数银行不会同时打开两个文件。 您需要事先决定是否要进行贷款修改或卖空。 你应该追逐一个或另一个。
如果房主稍后决定尝试进行贷款修改，银行将结清未完成的卖空交易。 处理卖空和贷款修改的时间大致相同。 一些贷款修改需要3到6个月才能完成。
对于在卖空提交诚信要约的买方并同意等待卖空批准发现卖方有第二个想法并且现在想在卖空期间进行贷款修改是不公平的。
我的建议是做出决定并坚持下去。 此外，不要雇佣任何公司为您进行贷款修改，因为您可以自己申请而无需向任何人付款。 许多贷款修改公司都是骗子。
为什么可能会通过贷款修改优先卖空？
希望从水下出去的房主可能更愿意代替贷款进行卖空交易。 卖空意味着银行将接受减少的回报并释放贷款。 如果你的房子的价值远低于所欠的金额，那么进行卖空并且减轻负担的债务可能更有意义。 以下是需要考虑的其他因素：
- 经过3年的信贷维持，如果房价保持稳定，房主可能有资格在短期出售房屋后购买另一间房屋，抵押贷款和付款可以承受。
- 贷款修改和卖空都可能影响信贷 。 但是任何一种解决方案通常都比止赎要好。
- 许多贷款修改要求可调整利率支付，而不是固定利率支付最初5年后每年增加。
- 我在萨克拉门托出售的大多数卖空交易清单涉及被拒绝进行贷款修改的卖家。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。