停止抵押贷款的借款人迟早会让银行取消抵押。 现在，如何处理止赎取决于州法律。 美国有一半以上的州是信托契约国， 信托契约国的赎回权由受托人处理。
请记住，默认情况下房利美的卖空交易处理方式不同。 房利美和Freddie Mac通常不推迟受托人的拍卖。
推迟拍卖之前
借款人停止偿还抵押贷款后，贷方会通知受托人启动止赎程序。 受托人是信托契约的第三方 ，一些人称之为“持有裸体头衔”。
虽然在提交违约通知前没有规定的时间期限，但大多数贷款人更愿意在头60到90天内收回借款人拖欠的款项，而不是跳入止赎程序。 像加州这样的一些州要求贷款人在提交违约通知书前至少提前30天通知借款人。
一旦提交了违约通知书，借款人就有约90天的时间来偿还贷款，通过弥补欠款和支付滞纳金（包括受托人费用）。
推迟受托人拍卖的5种方法
- 赎回抵押贷款：恢复抵押贷款和赎回抵押贷款有区别，但您经常会听到可交换使用的词语，这是错误的。 赎回抵押贷款就是清偿抵押贷款; 为了恢复，抵押贷款是最新的。 在非司法止赎程序的最后几天，贷款人不需要接受复职，但必须允许赎回。
- 申请贷款修改：贷款人也不需要推迟拍卖以换取贷款修改 ，但大多数银行会尝试制定临时还款计划。 这并不意味着银行不会把房子寄出去拍卖。 所以要小心。 借款人可能会要求银行作出书面承诺，不要继续拍卖。
有些银行是偷偷摸摸的。 这些银行将给予临时贷款修改，并在3至6个月后告诉借款人他们正在申请止赎，因为借款人没有资格获得永久性贷款修改。 他们表示感谢部分付款并提交违约通知。
- 破产申请 文件： 破产申请不会永久停止拍卖，但可能会延迟拍卖一段时间。 当债务人提出破产申请时，法院会发布一项称为“ 自动停留”的命令 ，阻止债权人企图收取资金，其中包括推迟拍卖。 这就像告诉训练有素的狗坐下来一样。 但贷款人可以提出动议以解除自动保留，特别是如果已经提交了违约通知。
- 提交临时限制令：大多数人将临时限制令与家庭虐待联系在一起，但向法院申请保护免遭滥用也可以包括推迟拍卖的请求。 借款人需要聘请律师提出临时限制令，该律师可能需要根据贷款人的欺诈或某种类型的不法行为找出原因。 即使律师成功并赢得了争论，限制令也不是永久性的。
- 尝试进行卖空 ：告诉贷款人，借款人试图做空卖空通常是不够的。 借款人必须向合格的买方向银行提交要约。 处理借款人谈判的 房地产经纪人或律师随后致电该银行的谈判代表并要求推迟拍卖。 通常情况下，银行不会考虑推迟拍卖要求，直到几天后拍卖。 这就好像银行喜欢让借款人坐在别针和针头上，想知道拍卖是否会被推迟。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。