如何购买银行拥有的止赎
银行拥有房地产，因为银行通过止赎收购了房屋。 银行账面上的房屋被称为REO，这是“房地产拥有”的缩写。 意识到银行通过取消抵押品赎回权收取房产契据的时候，通常是因为没有人出现在法院的步骤上来投标现有抵押贷款的最低金额，或者银行故意以最低的价格出价，没有人会触及它。
从表面上看，它可能听起来不像止赎是有利可图的，特别是如果银行想要在公开市场上出售其前一抵押人欠银行的存货的话。 但是，这里至少有两个理由说明为什么选举主任可以为你赢利：
- 如果两笔贷款都抵押给了这些财产（这在今天很常见），但第二家贷款人有时并不打折扣。 如果第二个贷款人没有向第一个贷款人支付补偿金并开始自己的止赎程序 ，那么第二个贷款人就会被取消抵押品赎回权。 许多第二抵押贷款占原始市场价值的 20％或更多。
- 银行通常不想坐在库存上。 由于在法院出售房屋止赎拍卖期间，它没有收到投资者或房屋买家的最低出价，银行可能会将该REO价格降至较低的水平，只是为了摆脱它。 取决于其内部会计。
寻找REO上市代理
网上有很多地方可以找到止赎 。 但是，您也可以在MLS中找到它们。 如果您要求您的买方代理人在MLS中搜索“REO”，您可能会发现一小部分房地产经纪人专门在您的社区中列出REOs出售 。
这里有关于REO列表代理的提示：
- 大多数REO 上市代理只列出REOs，没有其他类型的财产。
- REO 上市代理经常给银行折扣以换取其业务，因为这些代理交易量很大，有时资产管理公司会削减。
- REO上市代理通过出售大量REOs或作为双重代理商来赚钱。 在双重代理下 ， 选举事务主任上市代理将获得上市佣金和买方代理佣金。
- 为了吸引买方的代理人，许多银行在扣除代理佣金的同时向买方代理提供了更大比例的佣金。
- REO 上市代理通常代表卖方，而不是买方。 考虑你是否想要自己的代表，你可能会。
- 由于他们所从事的业务量很大，REO上市代理商通常是产量最高的代理商。 他们通常不会花很多时间与买家合作。
- 一些REO上市代理非常繁忙，以至于他们聘请助理来打电话。 许多人不会泄露他们的私人手机号码，这会使通信变得困难。
雇用买方代理
除非您有与银行进行谈判的直接经验，否则您可能会通过聘用自己的买方代理人获得更好的代表性。
在选择代理人之前，请选择几个代理人并与房地产经纪人进行面谈以找到合适的人选。
- 买方代理有责任保护您的利益。
- 买方代理不代表卖方。 即使卖方正在支付佣金。
- 买方代理通常由卖方支付。 这意味着您不需要聘请买方代理。
- 买方的代理可能会要求您签署买方的经纪协议 ，该协议将规定代理对您的责任并指定谁支付佣金 。
- 考虑与有与REO合作经验的买方代理合作。
与REOs进行谈判
如果上市对于市场而言相对较新，银行很可能不会偏离其要价 。 如果您向已上市超过30天的住宅提供优惠 ，您将拥有更大的谈判能力。
以下是更多提示：
- 银行与所有权和托管公司谈判批量折扣。 如果您选择使用银行的头衔/ 托管公司 ，请检查这些公司向您收取的费用。 一般来说，由银行支付而由买方支付的费用会更高，因为所有权和代管通常通过向买方收取更多费用来弥补这些折扣。
- 许多银行正在为买方支付典型的关闭成本 。 一些费用，如转让税 ，县和州的费用，由买方而不是银行承担。 银行通常不会支付有害生物报告 ，维修或家庭保修计划 。
- 有些银行不会在双方口头约定所有条款之前签署还价协议。
- 预计银行将自行为您的标准采购合同签订采购合同或附件。 如果你不了解它，请仔细阅读并请律师咨询。 你可以打赌银行的律师拟定了这份合同，这对你不利。
- 如果银行不预算并且您收到拒绝优惠 ，请再等待30天，然后重新提交您的原始优惠，同时将原始日期截断并插入新的日期。
- 您可能需要等待10天才能收到银行的报价回复。 耐心一点。 我知道一些银行可能需要很长时间才能做出回应，这听起来很疯狂，但他们可以。
- 银行可能会要求您提交贷款申请，以便对您进行资格预审; 但是，您没有义务从该银行获得贷款。
- 如果您无法在预定的截止日期前关闭，银行可能会在您通过该日期的每一天向您收取罚款。 在提交报价之前，请确保您有自己的贷款人提供的贷款预先批准信 ，并确保您将从贷方获得融资而不会遇到意外的延误。
- 您可能会被要求按原样购买房屋。 购买止赎存在缺陷 。 让您的报价受到家庭检查 。 一些卖家默认从止赎房屋剥离资产 。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。