那租赁房地产扣除可能不会像看起来那样清楚
现实与理论
从理论上讲，正确的租赁房地产类型可能是一项很好的投资，特别是当你考虑到使用相关税收减免的能力时。
当然，关键的优势是你可以用别人的钱来还清财产并积累资产。
但现实并不总是反映理论。 例如，让我们假设你想要购买一个fourplex。 您可以收集所有相关信息，例如购买价格，首付，融资条款，预付的维修费，房地产税，预计的年度维护成本和预期租金。 然后，添加预期的空缺率和可能出现的额外费用。
将这一切与房产为您提供的任何潜在税收减免相对照。 通过电子表格运行数字，以便您可以看到您可能能够使用的任何租赁房地产税减免的效果。 电子表格应包括您的税收支架以及您使用任何净租赁损失抵消其他收入的能力。
出租房地产税扣除基础
当您拥有租赁房地产时，您可以贬值资产，即使您的租金收入涵盖所有费用，这也会从税收角度出现损失。
这种损失通常被称为租赁房地产税减免。 你是否可以真正使用它取决于你有多少其他收入。
如果你的应税收入太少，损失对你没有多大好处。 如果您有太多的应纳税收入 - 如果您是2017年的单身人士，则您的收入可能超过150,000美元或更多 - 您无权使用此损失，但如果修改后的调整后总收入下降，您可以申请多少损失介于$ 100,000和$ 150,000之间。
这些数字适用于单身和户主纳税人，以及已婚和共同申报的人。 如果你结婚并单独归还，请将他们减半。
如果您落在这些参数之间的某个位置，则拥有租赁房产所产生的税收减免可能会有所帮助。
现在让我们说，让房产变成可租用的形状需要比预期更长的时间。 此外，事实证明，您实际可以收取的租金低于您的经纪人告诉您的租金。 你可能已经计算了一些与你计算的空缺率有关的数据，但你可能觉得买房子毕竟不是那么聪明。
但是，您创建的税收减免为您节省了4000美元至5000美元的税金。 这是本年度已经支付给国税局的真钱，所以可以平衡。
税收减免如何影响其他计划决策
你决定在生活中的一部分经济上做什么，比如购买投资房产，会影响你在生活中的其他部分做的事情，比如投资于401（k）或者Roth IRA。 如果你实现4000美元到5000美元的税收节约，并且所有其他条件相同，你是否应该增加401（k）的贡献？
不必要。 由于租金损失和其他扣除项目，您的有效税率可能在15％左右。 将可扣税资金存入您的401（k）计划中仅节省15％可能没有意义，然后在您收回资金的10年内可能支付更高的税率。 在这种情况下， Roth IRA的贡献会更有意义。
确保花时间了解并了解税务状况的所有规则和后果，并且/或者在您出去之前聘请合格的财务顾问 ，并获得该租赁财产 - 甚至在您开始实现税收损失之后。