将你的家变成租金可能会导致减税
律师Julian Block
大多数人会告诉你，在个人住宅销售中注销房屋损失是不可能的或不被允许的，但他们是不正确的。 一般来说，国税局的税法禁止扣除主要住宅的销售损失。 但是，它授权在个人住宅注销家庭损失的几个例外。
例如，法律允许扣除出售已转换为出租财产的私人住宅造成的损失。
但是它限制了注销的金额。 在开始出租之前，不得扣除任何价值下降。
起点是（1）转换时的财产（1）调整基准或（2）转换时的公平市场价值 ，以较低者为准。 确定（1）或（2）中的较低者后，增加该数额以反映提高其价值的租赁期资本改进。 接下来，减去折旧的租赁期扣除额。 您终于到达的是该物业在出售时的调整基准。 当您出售时，扣除损失的上限就是销售时间超过销售价格的金额。
在一个不稳定的房地产市场，该物业在出售时的调整基准可能会大大低于其原始成本。 作为一般规则，基础开始时是原始成本，包括假设的任何债务，例如第一或第二抵押贷款 ，以及上调或下调。
向上调整以反映与购买相关的某些结算或关闭成本的支出，例如法律费用和/或改进。 向下调整1997年5月7日之前出售的以前拥有的房屋的收益数额，该房屋的税率被推迟。 所有这些对原始成本的调整都会导致您的调整基准。
举个例子：2001年，你以20万美元购买你的第一座私人住宅。 在2003年，你搬出房子租了它。 那时候，你确定它的公平市场价值是18万美元。 随后，您将折旧扣除$ 20,000，并将该物业售价$ 150,000。
你可能会认为你的损失是5万美元 - 原始成本20万美元与销售价格15万美元之间的差额。 但是，国税局将您的损失限制在10,000美元 - 按销售时间调整后的基准价值160,000美元（转换时的公平市场价值180,000美元减租期折旧20,000美元）超过了150,000美元的销售额价钱。
如果租赁期限不到一年，国税局可能会认为应该拒绝承担损失，理由是卖方将住宅转换为出租物业只是暂时的，而不是永久性的。 它的房屋销售指导方针警告说， “如果你在出售旧房之前暂时租出你的房子，你还没有把房子改成出租房。” 然而，关于什么是临时性和什么是永久性的指南绝不是硬道理。 他们仅仅反映国税局在某个问题上的立场，并不具有法院的约束力。
根据指导方针，IRS将不会考虑将私人住宅转换为出租物业， “如果您将房屋与房地产经纪人一起出租或出售，而且没有出租。” 翻译：您必须先将房屋出租，然后才能扣除损失。 法院维护了这一限制。
如果有疑问，请在专业税务会计师或注册会计师确认个人住宅的房屋损失之前进行核实。 此外，请与国税局核实，确保您遵守每年都会发生变化的新税法。 特朗普的2018年税法规定，加利福尼亚州等一些州的财产税现在限于最高扣除10,000美元。
Julian Block是纽约Larchmont的税务专家。
首页购买专家Elizabeth Weintraub编辑。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。