你需要知道的关于卖空和止赎
卖空和止赎是两种不同类型的交易，它们共同分担受困房地产的共同特征，涉及抵押贷款人。 （它们不是可互换的术语 - 虽然大多数人没有意识到这一点，但两者之间有区别。）
许多购房者开始寻找短期销售和止赎，希望他们能够购买廉价房屋，无论是出于投资目的还是作为住宅占用。
他们相信他们可以节省很多钱或者以比市场价值低得多的价格购买房屋 。
当买家打电话给我说他们想要购买卖空或止赎时，我给他们现实检查。 事实是，他们可能不会节省任何资金，因为银行倾向于按照市场价值对短期销售和止赎进行估价，同时考虑到房产状况。 然而，也有例外，情况往往是正确的。 不过，这更多的是例外情况。
要开始，我们来看看卖空和止赎之间的区别。
卖空物业的基本特征
- 卖空房子是不属于银行的房屋 。 但是，为了销售结束托管，银行必须批准销售。
- 标题仍然以房主的名义出现，业主经常住在房产中，因为他们无力承担其他任何地方的费用。
- 房主可能会或可能不会落后于他们的按揭付款 ; 犯罪并不总是一个要求。
- 必须有一份记录在案的困难信函 。 这种困难可能包括失业或强迫退休，可能与健康有关，或者卖家可能会离婚或面临监禁。
- 一些卖空涉及由已经死亡的卖家签署的反向抵押贷款，或者第二次在破产中解除但没有释放的贷款。
- 尽管房屋不一定是水下的，但大多数卖空包括支付低于全部贷款的金额。 如果股票不足以支付所有佣金和成交费用等销售成本，卖方也可以有资格进行卖空 。
止赎物业的基本特征
- 抵押品赎回权属于抵押贷款人所有的房屋，或者是由房利美，房地美或HUD等政府实体承保或担保的房屋。
- 贷款人可以通过各种方式获得止赎房产的所有权。 最常见的方式是通过拒绝房主不支付抵押贷款。 但是，由于其他原因，银行被允许拒绝出售，例如房主在没有偿还贷款的情况下将房屋出售给另一个人时提供的程序。 主题销售不再被允许。 银行还可以通过取消抵押品赎回权或法院诉讼来取得止赎物业的所有权。
- 当银行取得止赎物业的所有权时，他们驱逐占用者并获得住房。 一般来说，资产管理公司将关闭水，也许登上门窗并更换锁。 这就是为什么抵押品赎回权往往在邻居眼里。
止赎条款和卖空交易
几乎每一次卖空和止赎都以“现状”出售。
一些银行将投资修复止赎房屋，因为银行意识到他们可以通过修复增加利润，但许多银行以与之前的居住者相同的条件出售房屋，但无论如何都是令人遗憾的。
在某些情况下，银行会允许降低主要缺陷的价格，但这通常很少见。 例如，您可能会要求减少或抵扣更换炉子或屋顶，但如果市场火热且另一买家可能支付现金，银行可能会拒绝该要求。
止赎房产状况和卖空房屋状况之间的主要区别是止赎房的状况可能是未知的。 止赎房屋可能会空置数月甚至数年，在此期间可能会发生霉菌或水侵害。 有时候，房主在房屋被遏制时遭到垃圾焚毁，或者无法妥善维护房屋。 相比之下，卖空卖家倾向于更好地照顾他们的房屋，并且他们可以向买家提供披露。
另一个区别是止赎物业通常可以在30天内关闭。 一个需要银行批准的卖空交易平均需要30天到3个月的时间才能获得卖空批准函 ，然后再过30天就可以平仓，这样至少两倍的时间。
在哪里以及如何购买止赎
除非银行规模小，地方性，否则不太可能向公众出售止赎房。 银行通常以5种方式处置止赎。 除批量销售方法外，银行销售止赎的大多数方式都涉及银行的利润。
- 在受托人的拍卖或警长的拍卖。 这个程序是一个招标程序，发生在法院或其他公共建筑的台阶上。 通常，报价必须是现金，银行设定最低保留价。 如果有优先的留置权，买方承担这些留置权的责任。 拍卖会上的买家通常不会与房地产经纪人合作。
- 向私人投资者大量出售。 这些可以是没有在拍卖会上出售的房屋或银行从未拍卖的房屋。 银行将把这些住房分组打包，并以大幅折扣将整个套餐出售给投资买方或公司。
- 通过在线拍卖公司。 许多网上家庭拍卖都会出现一个预留出价，如果储备不符合，房子将不会出售。 他们经常要求买方支付高于发售价格5％的溢价奖金作为拍卖公司的费用。 原始销售价格通常低于预定出价，可能会出现欺骗。 大多数这些网站允许您的代理商代表您。
- 通过与REO代理商列出房屋，并提供在MLS出售的房屋。 该REO代理与该银行的资产经理合作并准备一个BPO。 代理商评估状况，并允许扣除其AS IS状况，因此家庭基本上按市场价值列出。 你的代理人可以代表你。
- 通过将自己的网站门户上出售房屋并允许电子报价提交。 这在政府实体中更为常见。 银行也会支付你的代理代表你。
在哪里以及如何购买空头销售
买方或投资者不得直接向房主购买卖空物品。 事实上，许多卖空要求买方签署公平交易宣誓书 ，说明卖方和买方之间没有预先存在的关系。 我有银行拒绝卖空，因为买方是附近居住的邻居。
（此外，一些当事人可能会反对这种做法，他们会拒绝银行提供的信息，他们可能会签署公平协议，但秘密不能透露与卖方的关系;在加州这样的州，这种行为可能构成卖空抵押贷款欺诈，这允许银行撤销向卖方提供的责任。）
你应该聘请你自己的房地产经纪人来代表你，当购买卖空。 该代理不应该是上市代理。 你应该得到你自己的代表。 此外，银行倾向于减少在短期销售中实行双重代理的上市代理商的佣金。
您的代理人应该为您确定涉及多少银行和留置权，以便您能够充分准备等待卖空批准。 您的代理人可能还想验证卖家是否有资格进行卖空。 尽管并不是每一次卖空都需要卖家吃苦，但大部分都是如此。
最后，小费：银行可能会向您提供还盘，并要求更高的价格。 如果物业需要维修，如果您向银行出示一些有文件的估算值和照片，您可能会收到您接受的销售价格。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。