PACE资助的优点和缺点
什么是PACE？
物业评估清洁能源（PACE）是向清洁能源项目借款的一种方式。 包括业主和企业在内的业主获得升级资金并通过房产税偿还。 PACE融资的批准主要基于升级房产的 权益 ，该房产将用作抵押以获得贷款，您通常可以借到房地产价值的15％。
PACE的常见用途包括太阳能装置，节能加热和冷却，节水景观以及众多其他住宅和商业物业项目。
PACE仅适用于州和地方法律允许此类融资的地点，以及开发当地计划的地方。 这些节目有几个不同的名称，包括受欢迎的家庭能源改造机会（HERO）计划和Ygrene。
PACE贷款的亮点
这些计划有几个特点，使他们呼吁借款人。
容易获得资格： PACE资格相对容易。 与房屋净值贷款相比，这是昂贵的房屋改造的热门替代方案，审批标准似乎放宽了。 您的FICO信用评分对于PACE而言并不重要，但信用报告中的当前或最近问题可能会导致问题。
你还必须对所有财产税最新。
100％融资： PACE允许您为项目的全部费用提供资金，而不需要预付定金 。 因此，您可以快速入门，无需存储项目或移动资金。 当然，较大的贷款意味着更高的利息成本和更高的支付。
可以转让给下一个所有者：如果您在改进后出售房产，则不一定需要还清贷款。 该贷款附属于该物业，因此可由下一位业主转让并支付。 这是否是好事取决于你是否是买家。
偿还时间：重大改进可能会很昂贵。 PACE贷款可以在很长一段时间内偿还（例如5 - 20年）。 因此，付款可以保持相对较小。 但是，与任何贷款一样，您偿还的时间越长，您在贷款期限内支付的利息就越多 。
潜在的税收抵免： PACE资金可能使其更容易获得环境税收抵免资格 - 在做出任何决定之前请咨询您的税务顾问。 如果时间紧迫，PACE可以在税收抵免到期之前完成一个项目，并且获得大笔贷款可以让您在一年内安装所有项目（而不是在几年内安排一些项目来管理现金流量）。
有些学分仅适用于安装实际完成的一年，因此您需要在同一年支付所有这些费用。
PACE融资问题
在为项目使用PACE资金之前，请熟悉一些陷阱。
利益冲突： PACE融资通常通过承包商进行安排，这些承包商可能有促销昂贵升级的动力。 这可能是一站式购物的便利形式，但承包商不知道您的财务状况以及您可以“承受”的东西 - 您几乎可以用PACE贷款购买任何东西 。 大多数服务提供商都是诚实的，最终由买家做出明智的决定，但是一小部分承包商可能为了获得高薪工作而做出误导性陈述。 除了为他们将要完成的工作获得报酬之外，承包商如果安排资金，可能会从贷方获得额外的转介费用，因此潜在的利益冲突是真实的。
付款冲击：即使您长期偿还，付款也可能成为负担。 大多数人认为每月支付，但财产评估通常每年只支付一次或两次。 您可能会遇到意外开支，因为需要付出高昂的付款时间。 在某些情况下（如果您的住房贷款服务机构通过托管账户支付房产税），PACE支付将以较小的组块形式添加到您的每月按揭贷款中。
利息成本： PACE资金相对容易获得资格。 然而，如果您只是使用房屋净值贷款或信贷额度 ，利率有时会比您支付的高，特别是如果您拥有良好的信贷。 你是否可以自己做更好的交易取决于很多因素，但PACE贷款并不一定便宜。
成本和收益： PACE项目获得批准很容易，但是值得吗？ 这些计划对于无法负担较低成本贷款的个人（通常是由于信贷问题或收入有限）最为合理。 像更换窗户这样的项目可以增加你家的价值，所以你应该在销售时收回一些钱。 但是，您不一定会看到公用事业成本发生重大变化 - 您仍然需要缴纳更高的税款。
取消抵押品赎回权的风险： PACE贷款由您的家庭担保，因此如果您不支付款项，可能会在止赎房屋中遗失您的房屋 。 在很多情况下，PACE贷款将进入“首要位置”（在抵押贷款人面前），这意味着即使您按照约定定期偿还抵押贷款，您仍面临丧失抵押品赎回权的风险。 其他类型的贷款（除非他们也是房屋净值贷款 ）不应该把你放在那个位置上。
人不可貌相
上述风险并不意味着PACE计划不好。 不过，在注册前了解这些安排的利弊是值得的。 不幸的是，风险往往被忽视，因为PACE项目被认为是“安全的”。
政府相关？ 地方政府提供PACE资金，PACE计划有时会与政府提供的计划混为一谈。 最终，他们只是像其他任何贷款一样的贷款 - 他们需要偿还，并且会导致未能偿还的后果 。
为了一个好的原因？ 做好事情感觉很好，PACE融资可以帮助您支付绿色项目。 但是，也有几个实体参与其中， 可能会对盈利感兴趣而不是产生影响。 批评者认为这些贷款与次级贷款具有相似之处。
可以免税吗？ 可能会扣除与您的项目相关的利息成本。 然而，税法是复杂的 - 您需要与当地的税务准备人员进行交谈，以验证您的扣税能力。 不幸的是，一些业主认为，项目的全部成本是可扣除的，因为付款是财产税法案的一部分，这通常不准确。
如何使用PACE贷款
在某些情况下，使用PACE资助项目是非常合理的。 这里有一些提示可以帮助你获得金钱的价值。
直接与贷方谈话：在您从承包商那里了解到PACE后，再与实际的贷款人或PACE融资机构进行讨论。 准确地理解你正在进入的是至关重要的。 了解不同选项的优缺点，并了解您需要支付多少费用 。 即使是诚实的承包商也可能忘记包含重要细节，而且他们不了解您的财务状况。 直接从源头获取详细信息，并在您的承包商不在场时进行讨论（以便您可以自由发言而不用担心会伤害任何人的感受）。
比较其他类型的贷款：同样，PACE贷款并不总是最便宜的借贷方式。 探索下面的所有替代方案。
了解您可以实际预期的费率，并找出您需要支付的关闭费用。 此外，请确定您的房屋是否有留置权 （如果您使用PACE融资或传统的第二抵押贷款，将会发生留置权 ）。 如果您使用其他贷款，您可能仍有资格获得税收抵免 - 甚至可能需要扣除利息费用 。
从多个承包商处获得报价：当您不预付现金时， 任何事情都可以负担得起。 但通过与最具竞争力的承包商合作，仍然有机会省钱（并降低您的付款）。 只要记住，有时你会得到你所支付的，所以选择最低的价格可能会回来困扰你。
预算和支付现金：这不是最简单的做事方式，但是您总是可以拖延项目，节省开支并支付现金在未来的某个时间完成。 这样做可以节省您的利息费用，并且在选择承包商和他们执行的确切工作时，您还有其他选择。
使用PACE销售（或购买）物业
PACE贷款是独一无二的，因为他们留在这个地产 - 而不是原来的借款人。
出售物业：如果您已经使用PACE来改善资金，那么当您决定出售时，您可能仍欠钱。 在这种情况下，您可以出售改进后的房产，并且买方可以负责偿还（新房主将获得评估）。 在某些方面，这是有道理的，因为房产实际上更值钱 。 然而，一些买家可能不愿意承担这些付款，并且如果物业有额外的评估，他们甚至可能很难获得融资。
如果你愿意，你可以随时偿还PACE债务，这使得你的财产更加吸引买家。 一切都是在房地产方面可以商量的：您可以为收取的改善收取较高的价格，或者您可以接受较高的费用（至少暂时）的财产的较低价格。
购买房产：如果您正在考虑拥有现有PACE债务的房产，请花点时间了解债务将如何影响您的交易。 据推测，您将从这些改进中受益，因此它可能值得接管付款（例如，如果房子拥有强大的光伏系统，您将拥有更低的电费，并且您可以在PACE评估结束）。
在您走得太远之前，请与您的贷方谈谈，了解他们如何处理PACE问题。 在某些情况下，PACE留置权需要处于第一位，但一些PACE计划愿意在您的购房贷款后面占据第二位。