对采购提议进行大幅度投标可能会逆火
你知道谁真的爱包括购买报价中的升级条款？ 房地产经纪人。 特别是买方的代理人似乎对这种做法非常头晕。 但代理商不应因为升级条款的利益而受到责备，因为购房者自己通常认为升级条款（也称为大幅投标）可能是一个好主意。
什么是升级条款？
升级条款通常用于潜在的多重销售情况。
它与短语竞价同义。 它被用来试图在竞标过程中排除所有竞争对手。 基本上，它表示买方将支付X金额，该金额可以是从卖方收到的最高报价之上的超过100美元到数十万美元的任何数量，并且它通常包含最高限额。
升级条款的典型类型可能如下：买方同意支付超过卖方收到的最高报价1,000美元，不超过315,000美元的销售价格。 买方可能希望在购买报价中使用此条款，如果其他买方似乎将价格提高到所列价格以上。
假设该物业被列为295,000美元。 它具有买方所需的所有花里胡哨的功能，并且位于一个安静的死胡同里的高需求社区。 有时候，上市代理会告知买家所有优惠将在特定时间在特定时间提交，这可能是您的第一个线索，卖家希望收到多个优惠。
在这个假想的热卖市场和295,000美元的华丽房屋中，卖家可以收到以下优惠：
- 290,000美元（因为总有人认为没人会出价。）
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
如果第四位买家按照上述条款提交升级条款，则意味着买方将同意向卖方支付311,000美元。
买方很高兴，因为在买方愿意支付的最高价格下，价格是4,000美元，卖方获得最高报价。 这一切似乎都很好，但是它？
升级条款的缺陷
从卖家的角度来看，升级条款可能不是卖家的最佳选择。 接受带有升级条款的要约意味着卖方不能再向其他方发出多个还价提议 ，也不能继续谈判。 在上面的例子中，买家从桌子上拿走了钱。 卖家损失4,000美元。
这是基于买方的实际最高出价是否为315,000美元。 它可能更高，但是接受升级条款合同的卖家永远不会知道这样的买家可能出价多少。
此外，在这种多重销售情况下，卖方可以发行还盘报价。 例如，在加利福尼亚州等一些州，如果卖方愿意，卖方可以为每个买方提供不同的还价，或只向一个或两个买方提出不同的还价。 （我们提到加利福尼亚州是因为国家倾向于领导国家。）卖方通常在多柜台报价的情况下有更多的选择。 每份还价都可以分别称重和分析。
比方说，例如，卖方决定市场需求对于房屋非常强大，以致卖方可以选择不采取任何购买报价，也不选择任何报价。 这总是可能的。 在这种情况下，卖方可以将房屋的销售价格改为315,000美元，然后再次开始投标。 然而，这种情况的缺点是可能没有任何直接接受者，或者市场上的日子可能会持续更久，而当卖家抬高价格时，这总是风险。 不过，这可能是一个可行的解决方案，值得考虑而不是接受升级条款合同。
为什么买家倾向于升级条款
并非所有的购房者都能享受到谈判领域购买房屋所带来的悬念和紧张。
买家也担心竞争，有些人拒绝以多重报价的形式提交报价。 通过引入升级条款，它可以增加买方接受报价的机会，并设定确定买方舒适区域的特定参数。
每个州的升级条款是否“合法”取决于法律解释。 这并不能阻止代理商暗示它或买家想要这样做。 不过，对于所有的实际目的而言，买家可能更容易做出最高和最好的报价并且完成它。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。