将两院合并为一所需要一个策略
选择1：购买房屋，然后出售2间房屋
这种计划的第一个问题是获得抵押贷款的资格。
显然，如果两个卖家每个都出售一套房子，以便一起购买一套房子，而且不涉及融资，那就更容易了。 拥有足够股权的自由清理房屋或房屋的卖家可以直接生成现金购买房屋，因此可以更自由地遵循此选项。 但现实是大多数人拿出抵押贷款买房。 这意味着各方可能需要有资格获得抵押贷款才能够支付另外两套住房的抵押贷款。
在将新的抵押贷款付款添加到两个现有抵押贷款付款之后，该比例数额与收入成比例可能会推动双方超出范围以符合资格。 贷款人使用比率，这是前端和后端的百分比数量。 前端比率是抵押贷款支付占合并总收入的百分比。 后端比率是抵押贷款支付的百分比，再加上诸如信用卡等额外债务对总月收入的总和。
如果比率过高，各方将无法同时拥有全部三套住房。 阿哈，你可能会说，但各方可以将这些房屋转换成租金，并用这笔租金收入来抵消抵押贷款的付款 ，对吗？ 虽然这会增加收入，这会降低比率，但贷款人很可能不会允许租金收入用于计算。
大多数贷款人遵循严格的指导原则，关于房屋必须出租才能在抵押贷款计算中有资格获得租金收入的时间长度，并且一个月或两个月不足。
购买房屋后出售两间房子的第二个问题是，如果新房的首付款来自另外两间房屋的出售，那么卖家可能需要编写一份特遣队报价 。 一项特遣队报价为他们提供了一条出路，一种取消采购的方式，许多卖家不太喜欢特遣队报价，因为他们并不总是确定的。
如果市场不利于或有收购，这可能会使这一战略进一步复杂化。 例如，在卖方市场上 ，特遣队报价可能相当难以被接受。 如果预期的购买是一个非常理想的家庭，那么可能会有多种优惠，并且特遣队报价几乎从未赢得过多重优惠的情况。
方案2：在购买新房之前销售房屋
一对夫妇是否需要出售两套房子，或者只需要一套房子将住房合并到一个新房子中，这又取决于抵押贷款比率。 在购买新房之前，可能只销售一栋房子。
抵押贷款人可以在这种情况下提供最好的建议。
但是，如果有必要在购买新房之前出售两套住房，那么有三个基本的子选择：
- 用现有的合同出售现有住房，允许卖方在一段时间内购买新房并签订购买合同，或
- 关闭后出售现有的房屋，并给予卖家时间找到新的房屋购买和搬迁。
- 出售这两栋房屋，然后转移到其他地方，然后寻找一个新房，这涉及到两次搬家。 从财务的角度来看，这最后一种选择是最好的选择，因为卖家不会有任何意外情况，并且处于更有利的位置来谈判购买新房。 但实际上，大多数人不想移动两次。 移动一次往往很困难。
如果卖家选择编写特遣队报价，如果他们在卖方市场上销售，与买方在市场上销售相比，向买方口述条款更容易。
在卖方市场中，买方往往更愿意等待卖方找到购买房屋而不是其他方式。 卖家计划购买新住宅是一种安全的方式，因为如果卖家找不到新的房屋，卖家就没有风险。
当然，缺点是卖家可能会找到他们的梦想家园，然后由于各种原因（从价格到地点到销售地点）而无法出售他们现有的房屋。 失去梦想家园可能会很痛苦。 经验丰富的房地产经纪人处理这些类型的交易应该能够协助并使这个过程无缝。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，BRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪人。