终极购房指南
假设有一天早上你醒来，意识到你准备买房 。 你已经厌倦了付出租金而没有任何可以显示的租金，你认为现在是时候进入你自己的家了。 但你有保留。
毕竟，如果这是你第一次，你有问题。 你可能会有点紧张，你会搞砸的，这种感觉很正常 - 你可能要花费数十万美元，并购买你的生活中最重要的财务。
因此，尽可能多的信息来进入购房过程是值得的。
每个州都需要稍微不同的步骤来购买房屋 ，尽管它们基本上非常相似。 这里是基础知识。
考虑购买房屋是否适合你
许多人怀有关于购房的秘密担忧，其中一些恐惧是有道理的。 并不是每个人都有自己的房子，如果你是这些人中的一员，最好现在就找出这个房子，而不是合同中的房子。
- 比较租赁与购买 。 你可能会认为租房比购房更适合你，因为购房有其缺点。
- 考虑购买的一些原因 。 购买和拥有房地产有很多好处; 记住这些，如果你开始变冷 。
- 你应该在结婚前买房吗？ 如果您在结婚前与伴侣或重要人士购买房屋，则需要提前思考并考虑潜在的财务后果。
- 问问你自己，如果你打算留在同一个工作或留在同一个城市。 如果你是一个无忧无虑的人，渴望在别处移动的能力，如果你有房子，你可能无法离开你的工作或离开你的工作。
找到买家的代理来帮助你
不管你做什么，都不要试图单独去做。 买房并不像看起来那么简单。 您将受益于专业协助，并且为您提供免费服务。 更不用说，代理商经常在线查看所有新列表之前就可以看到。
不要打电话给上市代理，希望代理将尽一切所能赚取双倍代理佣金。 代理人比公众赋予他们更多的道德。 最重要的是，你不会得到个人代表; 你会得到中立的代表或根本没有代表。
请朋友们向房地产经纪人提出建议。 在搜索引擎上搜索您所在地区的代理商，查看代理商网站，阅读评论并阅读博客（尽可能多的代理商会撰写他们的房地产市场）。 尝试找到买方的代理。
- 买方的代理将只代表你并且有受托人的责任去寻找你的最佳利益。 代理商的唯一做法是买方代表可能会更好地服务您。 该行业有买家专家。 除非您愿意，否则您不必与也与卖家合作的代理商一起工作。
- 买方的代理可能会要求您签署买方的经纪协议 ，但卖方支付佣金。 我知道卖家付给你的代理商听起来很奇怪，但这通常是它的工作原理。
- 面试代理人，直到你找到你信任的代理人，并与你感到舒服的人。 拥有房地产许可证并不能保证您的代理商能胜任。 特工来自各行各业，有些比其他人好得多。 尝试聘请经验。 你最好的对冲错误将是一个有经验的代理人。
- 一旦你在一个地区定居，尝试聘请社区专家 。 一个经常在你想购买的地区出售房屋的代理商可能有更多的知识可以帮助你指导你的购买决定，而不是通过一个没有两张地图和一个手电筒找到房子的代理商。
获得您的财务秩序
列出你的融资，预付定金，并研究可用的贷款计划 。 通过做你的功课，你会确切知道你可以付多少钱，以及它会花费你多少钱。 在您无法完成的交易中学习的乐趣会更少。
你可能会问你的房地产经纪人贷款人转介。 如果您想知道，贷款人不允许为代理人提供转介。 这意味着您的代理人只会介绍那些表现良好的顶级贷方，因为您的代理人希望您赢得胜利。
- 找到贷款人 。 检查出去的地方获得抵押贷款，并比较费率和费用。 你可以从自己的金融机构开始，然后采访一些抵押贷款经纪人并选择你完全理解的贷款产品 。 实现每个人收取相同费率的费用，所以选择一个你信任的贷方，沟通良好，并承诺达到预期的截止日期。
- 确定预付款 。 你放下的越多， 每月的按揭付款就越低。 至少有十几个地方可以找到预付定金，其中只有一个是您自己的银行账户。 您选择的贷款计划可能会规定最低首付金额，但您始终可以支付更多。 首付款越高，您的权益头寸就越多。
- 选择你的贷款计划。 考虑FHA贷款 。 FHA贷款具有竞争性利率 ，符合最低首付要求，并允许卖家支付部分或全部关闭成本 。 一些首次购房者计划利用FHA贷款作为他们融资的一部分，并且还为您提供关闭成本和/或预付定金的资金。
- 获取预先批准信 。 向卖家显示您已经预先批准的贷款为您在优惠协商期间提供了优势。
看看待售房屋
这确实是一个有趣的部分，购买房屋的（相对）非压力部分。 尽量拒绝判断，直到你完全参观了一个家庭。 并且不要因为肤浅的问题而忽略潜在的家园，这些问题很容易通过一层油漆或一些景观美化来弥补。 进去看看。
- 在向您展示给您之前，请您的经纪人为您查看房屋。 并非每个代理商都有时间提供这项额外服务，但在某些情况下，代理商会同意。 或者一名代理人可能每周都会自己带家访问，并且已经查看满足您需求的家庭。
- 将搜索范围缩小至适合您的确切参数的家庭，以找到完美的家园。 例如，在库存紧张的市场，这可能会更难完成。
- 要求您的代理商向您提供您的目标社区中可比销售额的MLS打印件。 打印出来在你面前，你可以做笔记作为你的旅程。 按1至10的比例评分家庭。这将有助于缩短您的名单，为您提供最好的家园。
- 考虑市场上的所有房屋，包括修补鞋面，REO，止赎， 卖空和那些价格较高的房屋定价过高的房屋 。 当你的选择很渺茫的时候，你会发现这种方法很有用。
- 遵守开放式的礼仪 。 如果您在星期天去开放的房子，告诉托管代理您是否由房地产经纪人代理。
- 告诉您的代理商您有兴趣预览哪些在线房源列表，并要求提供更多信息。 您的代理人可以通过与代理商交谈收集比MLS中的说明更多的信息，并且会获得更多的信息，因此请勿自行致电代理商。 让你的经纪人赚取他或她的薪水，并为你做这件事。
制作一个智能和明智的优惠
看待房屋出售的部分问题是您没有查看已售出的房屋。 只有已售出的房屋才能为您提供足够的可比销售量，以了解房屋是否过高，价格过低或恰到好处。 卖家可以询问他们想要的任何金额，价格需要证实。
- 考虑在卖方市场上写卖方的市场报价，在买方市场上写 买方的市场报价 。 不能强调这一点的重要性。 例如，从广受欢迎的电视节目中挑选的“低球策略”在卖方市场中不起作用。
- 根据您认为卖家接受或反对的金额选择家庭报价 。 这个价格通常是基于可比销售额，来自您的房地产经纪人的投入。
- 如果您正在考虑低价优惠 ，请要求您的代理商为您验证此价格。 您需要提供卖家接受此类报价的原因，而且不能基于突发奇想。
- 如果家中在热门地区被认为是理想的，则准备多个优惠 。 不要回避多个优惠。 有人必须赢。 为什么买方不能成为你？
- 如果您的报价被拒绝，请要求您的代理解释为什么，不要在您的下一个报价中重复该错误。 另外，不要自动责怪你的代理人。 也许问题是你没有提供足够的？ 如果您的代理人误导了您，您需要与该代理商进行坦诚的讨论。
谈判柜台优惠
卖家发送还价被认为是正常的。 这并不意味着你的报价冒犯了卖家，或者你的代理人做错了什么。 有些卖家发出还价，因为他们喜欢拥有最后一个字。
- 期待卖家发出还价 。 即使您提供标价，卖方也可能有其他要点没有充分注意卖方对要约的满意度。 反要约不是死亡之吻; 把它看作是接受的门户。
- 如果卖方以全价计价，继续谈判。 即使您初次提供的数量较少，您可能会发现持续的谈判可能会导致最终的发行价格为您所接受。 第一个计数器并不总是最后一个。
- 在优惠谈判过程中 ，分享有关您家人的个人信息，以便让卖家有理由关心您。 特别是如果还有其他优惠，您会希望将自己最好的一面向前推进，让您的优惠与卖家在个人层面上产生共鸣。 无论如何，房屋销售情绪化和个人化。
作出保证金存款
购买合同通常包含一个诚信存款，称为保证金存款。 它表明当买方愿意将存款存入代管时，买方承诺交易。 最诚挚的现金存款可退还。
- 如果您的报价被接受，请将您的保证金支票存入适当的派对。 在加利福尼亚州，我是经纪人，我们通常有3天的时间来存款。
- 永远不要让支票支付给卖家。 我不在乎别人说什么，不要直接向卖家付款。 好的男孩做生意和握手的方式有回到咬的方式。
- 您的报价应包含意外事件，如果您取消合同，将返还您的保证金 。 通常情况下，应急期间将规定一段时间的表演。
打开托管/订单标题承诺或预先
托管人员将准备托管指示。 这里的确切过程因地区而异 - 例如，在加利福尼亚南部，他们在成立时签署，而在加利福尼亚州北部则在收尾时签署。 代管人员将通过收集或准备文件，获取签名，记录文件以及支付资金来扮演中立的第三方来处理您的交易。
- 如果代理或代理的交易协调员尚未这样做，您的代理或代理的交易协调员将打开托管和所有权。
- 询问托管人员的姓名，电话，电子邮件和托管文件号码。 托管人员受到保密限制。
- 将此信息提供给您的贷方和您的保险代理人。 尽早获取房主保险单的报价，因为一些保险公司不愿意为所有社区的所有房屋提供保险。
获得评估
大多数购买合同都包含评估条款，使评估成为合同的一种偶然性。 这意味着如果房屋没有评估您支付的金额，则您没有义务完成交易。 贷方会下令评估。
- 您的贷款人需要提前支付评估费用 。 经常，贷款人将作为促销或激励，同意为您的评估付款。 询问一下。
- 如果您收到较低的评估 ，请与您的代理讨论选项。 作为买家，您希望卖家降低价格是很自然的，但这可能不是唯一的解决方案。
- 询问一份评估的副本。 如果您为评估付费，您有权获得该评估。
遵守贷款人要求
你的贷款文件是巨大的。 它包含您的贷款申请，信用报告，最近两年的纳税申报表，工资单存根，W2，银行对账单和其他财务文件副本，以及州和联邦授权的表格。
- 贷款人可能会要求提供更多信息。 不要抱怨或抱怨。 他们没有写出所有的规则，承保是最后的话。 这可能是获得贷款或不获得贷款的区别。
- 不要让家庭购买错误，例如在托管期间改变您的财务状况。 请不要进行任何重大购买或获得任何额外的债务。 它可以阻止你购买房屋。
- 文件完成后，贷方将提交最终核保人批准。 承保是令人紧张的和令人沮丧的，尤其是当它需要24小时以上，但可能需要一周的时间。
确认卖方披露的收据
卖方必须在购买合同规定的特定时间内向买方提供有关该物业的某些披露。 卖方的法律义务是披露卖方对该财产的一切了解，包括重要事实。
- 阅读和质疑TDS，卖方财产问卷，自然危害报告， 有害生物检查 /完成以及其他文件，如初步产权政策等不明白的项目。
- 意识到你有10天的时间审查铅基油漆，这是联邦披露。
- 完整阅读每篇文档; 提出有关所有卖家披露的问题 。 如果您遇到不熟悉的术语，并且很少有买家了解每一个术语，请要求您的代理商向您解释。 买房时没有愚蠢的问题。
订购房主的保险单
您可以从保险公司开始。 如果您对该公司维持多项政策，有时保险公司会给您折扣。 除了房主的保险之外，您还可以考虑洪水保险或地震保险。
- 尽早订购房主的保险 。 如前所述，并非每家保险公司都会为每个家庭提供保险，尤其是位于危险场所的老房子或家庭。
- 有时房主以前的索赔可能会使得难以获得保险。 CLUE报告将披露以前的索赔，并可以在线获得约20美元。
- 获取更换保险。 获得更换覆盖面不会花费太多，如果它被破坏，它将重建家园。 令人遗憾的是，许多野火受害者没有进行替换报道。
进行检查
在大多数州，购买合同给买家一定的天数来进行检查，包括家庭检查。 您也可以考虑进行虫害检查，烟囱检查或下水道检查。 如果你发现一个你不能接受的重大缺陷，你通常可以自由取消合同。
- 聘请有信誉的家庭督察 。 并非每个州都要求检查员拥有任何许可证或证书。 家庭检查是为了您的启迪，而不是要卖给卖家修理的洗衣清单。
- 带上您的家庭检查清单 。 你会希望确保每一个关心的领域都经过检查和解决。
- 参加家庭检查 。 不要跟随家庭督察，就像Zillow的一本书错误地暗示的那样，否则家庭督察会默默地在你的呼吸下诅咒你。 让检查人员安心地进行检查。 等到家庭督察完成后再提问。
考虑修复请求
卖方没有义务修理任何东西，甚至贷方都不需要修理。 一些评估可能包含所谓的“条件”，这是在贷款人为贷款提供资金之前需要纠正的某种缺陷。 任何一方都可以采取措施来满足贷款条件，这是可以协商的。
- 如果房屋检查出现重大意外问题，您可以通过要求卖方解决这些问题来签署维修请求，并为结账成本或降低销售价格提供信贷。 意识到卖家可能会说不，并决定你是否可以接受这种回应。
- 认识到没有家是完美的，检查员会发现错误。 不要期望房屋检查报告中的所有内容都是固定的，也不允许在销售价格中使用。
- 合理。 我知道这是一个棘手的问题，因为这对某些人来说是主观的，但是作出合理的调查是合理的。 你的经纪人可以指导你。
删除意外事件
并非每个上市代理都会要求释放意外事件，但这些都是懒惰的代理。 为了充分保护卖方，大多数上市代理将要求在发布到期之前发布所有合同意外事件。
- 默认情况下，加利福尼亚汽车合同给买方17至21天，以消除意外事件 。 与普遍的看法相反，意外事件不会在特定时间段结束时过期。
- 尽量确保你的贷款是坚定的，评估是可以接受的，然后再取消你的贷款应急 。 如果您的贷款人无法确认您的贷款，您可能仍需要移除贷款意外，如果您有合同义务。
- 如果您拒绝取消意外事故，卖方可以发出执行通知，然后单方面取消合同。
做最后的演练
最终步行检查的目的是从根本上确保财产状况与上次查看时相同。 例如，如果您发现硬木地板遭受暴露的损坏，卖方拆除家具或搬走地毯后，可以要求提供某种补偿。
- 不要放弃做最后的演习 。 你可能会试图放弃这种形式，但那些选择这种选择的人通常会后悔这个决定。 你可以从自己的错误中学习，但从别人那里学习更受欢迎。
- 确保厕所冲洗干净，从冰箱或洗衣机上取下时没有水渗漏。 打开所有灯，操作所有电器。
- 检查财产以确保它与您同意购买它的条件相同。 这不是要求更多维修的许可，除非您发现之前未披露的新缺陷。
- 如果您发现严重问题，请在关闭前解决它。 由于某些情况的紧迫性，您可能会发现一种不会阻止关闭的快速解决方案。 尽量避免财务安排可能会改变你的结案披露或你的贷款文件可能需要重新绘制。
签署贷款和托管文件
如果您无法亲自前往托管公司，托管人员可能会向您发送手机签名。 您可能会为此服务支付额外费用，但对于许多买家而言，这是一项有益的服务。 移动公证签署人将前往您的家中，办公室或您指定的任何其他地方。
- 与购房过程的许多其他方面一样，托管手续因地区而异。 例如，在南加利福尼亚州，您将在开立托管后不久签署托管文件; 在加利福尼亚州北部，您将在临近关闭时与您的贷款文件签署托管文件。
- 带上有效的图片ID。 确保您的ID上的姓名与您的贷款文件上的姓名相同。 如果您最近结婚并更改了名字，这可能会导致问题。
- 准备花费至少30分钟到一个小时的时间签署贷款文件。 你可能会被提出至少100页的签名。
资金存款余额
这是橡胶符合道路的地方。 现在您已经检查了房屋以确保它符合您的预期，并且您的贷款已准备好关闭，这是您存入首付和关闭成本的其余部分。
- 带一张经过验证的支票付给托管人。 您不能存入现金或个人支票。 如果在结束之前有足够的时间清理，则可以接受个人检查。
- 预计托管填充金额，所以您将在关闭后收到退款。 Escrow可以将支票邮寄给您，或将退款电汇至您的银行。
- 考虑让您的银行直接拨付资金以代管，节省您实际将收银员支票托管的麻烦。
关闭Escrow
当所有权公司收到记录员办公室确认文件已被记录时，Escrow已关闭。 此日期将在您签署托管和贷款文件后几天。 当天关闭很少发生。
- 你的财产契约 ，卖方的再次转让和信任契约将记录在公共记录中 。 稍后，在关闭几周后，您将收到邮件中的原件。
- 当您的交易记录时，所有权公司会通知您的代理人，而您的代理人通常会打电话给您。 许多代理商都非常兴奋，因为现在是时候把门钥匙交给你了。
- 记录后，除非您的合同另有规定，否则该财产属于您。 立即更换锁，并享受你的新家！
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。