你有没有想过合作社与公寓之间的区别？ 你不是一个人。 虽然，可能会让你感到惊讶的是，公寓直到20世纪60年代才开始流行。 当FHA指导方针最终允许公寓融资时，公寓大楼概念起飞。 在此之前，几乎所有允许多个所有者的建筑都是合作社。 今天，你会发现在大都市大部分合作社或合作建房。
人们倾向于将合作社与纽约市联系在一起，但您也可以在旧金山，明尼阿波利斯，华盛顿特区，亚特兰大，波士顿，西雅图，印第安纳波利斯，底特律和芝加哥，图森和菲尼克斯等主要城市找到合作社，其中包括佛罗里达州的一些人和其他人在东海岸撒满。
什么是合作社？
合作社并不是真正的房地产。 房地产是土地，再加上任何结构改进，包括地下和空中权利。 相反，合作社是一家公司。 当买方购买合作社时，买方将购买该公司的股份并拥有占据特定单位的权利。 合作社买家不购买该单位或建筑本身的一部分。
此外，合作社买家可能会也可能不会为合作社的购买提供资金。 并非每家银行都会提供合作社贷款。 在将进行合作社贷款的银行中，并不是每个合作社都有资格成为合格建筑。
买家应该与他们的贷方核实一下，看看合作社是否在批准的名单上。
合作社买家还向合作社支付每月费用。 如果有的话，这笔费用包括建筑抵押贷款的份额; 门卫，维修人员，可能是大厦主管的薪金; 结构保险; 定期维护，保养和清洁公共区域，包括不动产税。
评论家认为，合作社可能存在的一个缺点是，业主往往会支付两笔抵押贷款。 她将为合作社和合作社的房屋抵押贷款支付自己的抵押贷款，这也可以通过贷款再融资来支付建筑物的资本改善。
什么是公寓？
与合作社不同，当买方购买公寓时，买方购买不动产。 买方拥有墙壁，地板和天花板之间的空间，一般到中点。 该单位是为了税务目的而单独评估的，并且买方直接向县评估人支付税款（或通过贷款人的不良账户 ）。
公寓可以单独出资，该房产由信托契约或抵押担保，具体取决于州法律。 公寓的结构设计是一个单独的单元，可以是单个故事，也可以是多个故事，甚至是独立的。 例如，我在夏威夷拥有一套独立住宅，被指定为公寓，但它是一个独立的结构，并拥有自己的院子。
公寓的买家也像合作社买家一样支付月租费。 这些费用支付给房主协会 。 HOA为公共区域的维护支付的费用，建筑物的外部，屋顶，保险，协会管理，并且可能经常包括一些公用事业，例如水和垃圾回收。
一些HOA会费包括俱乐部会所，健身设施和游泳池/水疗中心的费用。
合作社与公寓之间的更多差异
一般来说，合作社通常比公寓更便宜，这意味着购买公寓可能会花费更多。 但是，折衷方案是支付给合作社的费用可能高于公寓的HOA费用。
合作社与公寓之间的主要区别在于，没有任何现金的温暖身体可以购买合作社。 合作社由董事会管理，由合作社的股东决定。 公寓也由董事会管理，但这些董事会不批准买家。 合作委员会有权批准未来的购买者。 由于公平住房法规定的歧视，买方不能被拒绝，买方必须通过严格的筛选。
一些合作社不允许外国买家购买单位。 许多合作社不允许投资者或二手房买家，因为他们喜欢业主占有者。 合作委员会将仔细审查潜在买家的申请，财务报表，资产和负债清单，信用报告，银行结余，其中包括对朋友和商业伙伴的推荐信进行审查，并通过个人面试结束。
虽然这一程序看起来像是对隐私的极度侵犯，但合作社的业主赞同这一过程，因为他们可以高度选择住在大楼里的人。 当一个人购买公寓时，邻居没有选择的过程，没有办法阻止一个响亮的死亡金属乐队占据隔壁的宿舍。
另一方面，合作委员会也批准购买价格。 如果价格如此之低以至于可能影响其他股东的价值，合作社董事会可能会拒绝批准出售。 HOA公寓没有这种权力来阻止出售。
许多公寓综合体限制租金的数量占总单位的百分比。 百分比一般从80％的拥有者占有到50％。 这是为了防止该综合体变成公寓综合体并降低价值。 大多数合作社不允许转租或租赁。
人们可以住在公寓大楼多年，永远不会知道邻居。 这是不太可能发生在一个合作社，业主知道你的每个人和每件事。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。