问题：我们是否应该进行HARP再融资或卖空我们的水下住宅？
一位读者问道： “我和丈夫正试图弄清楚我们是否应该卖掉我们的房子作为卖空或挂靠它并申请政府的HARP再融资计划，我们的房地产经纪人告诉我们要出售，但我们喜欢减少抵押贷款的想法，我们欠了近30万美元，而我们家的价值大约是16.5万美元，我们的抵押贷款人说如果我们有资格进行HARP再融资，我们可以每月节省635美元。我们应该做HARP再融资还是卖空 ？“
答案：房主是否应该卖空而不是HARP再融资，这种情况并非如此。 当然，在大多数情况下，逻辑将决定房主在短期出售后两年内可能比HARP再融资后更好，但在做出该决定之前还有很多事情需要考虑。
首先是你是否有资格参加这两个项目。 许多卖空银行已经放宽了对卖空的要求，并不是每个贷款人都需要经济困难，尤其是在2012年以后。但是，如果您的银行需要经济困难并且您无法记录困难，那么您可能没有资格进行卖空在所有。 这会使问题成为一个有争议的问题，对吗？
所以，我建议你做的第一件事就是与一位卖空代理商谈判，看看你是否有资格进行卖空。 如果定期卖空太严格，考虑政府HAFA卖空计划。
但是，如果你去HAFA的路线，确保你真的想在申请HAFA之前进行卖空。 如果您在批准后应该改变主意，一些贷方在您资格预审后不会允许您重新申请。
重要的是要注意你不能这样做。 你必须选择一个程序。 HARP再融资或卖空。
符合HARP再融资标准
- 仅限于房利美和房地美贷款。
HARP再融资计划仅适用于Fannie Mae或Freddie Mac持有的贷款。 如果你的贷款不是房利美或房地美，那么你就不符合资格。 您可以通过Fannie Mae Loan Look Up或Freddie Mac Loan Look Up查看您的贷款是Fannie Mae还是Freddie Mac。 您需要了解主要借款人社会保险号码的最后四位数字。
- 贷款发起时间为2009年6月1日或更早。
如果您在2009年6月2日或以后取得抵押贷款，您可能无法获得HARP再融资资格。 目前没有例外，但这可能会改变。
- 超过80％的LTV
如果你的家在水下，你的LTV（ 贷款与价值比）将超过市场价值的80％ - 因为市值通常低于你的贷款余额。 大多数人没有这个资格因素的问题。
- 没有延迟付款。
尽管HARP再融资计划允许在过去12个月内支付一笔滞纳金，但不管HARP指导方针如何，许多贷款人都不会向欠款借款人提供贷款。 这些额外的贷款人要求可能与程序中规定的要求不同，称为覆盖。
- 第一次HARP再融资。
除非规则发生变化，并且只有一个小例外，您可以只进行一次HARP再融资，一旦授予，您不能再次通过HARP再融资。 但是，如果在HARP再融资之后，您在付款时遇到问题，您可以在以后的日子申请卖空。
HARP再融资VS. 卖空
在卖空后买入另一个房屋的卖空指引通常是5年的传统贷款和3年的FHA贷款 。 比方说，你做了一个卖空而卖出你的房子。 卖空的缺点是：
- 你不再拥有一个家。
- 你必须搬到其他地方，成为一个租房者。
- 你可能不得不离开你的邻居。
- 你将失去拥有房屋的税收减免。
- 由于个人情况发生变化以及法律发生变化，因此无法保证即使3年内您也有资格购买其他房屋。
如果您在两年内选择了HARP再融资选项，您将节省了15,240美元（635美元的付款差额x 24个月）。 在3年内，你将会节省更多，22,860美元。 你家的市场价值是否会增加，以弥补你在价值16.5万美元的住房中仍欠30万美元的事实？
这可能没有关系。 它可能并不重要的原因是因为你可能不想卖。 这意味着您将继续在家中付款，直到您偿还了300,000美元的抵押贷款。
但是，如果您选择卖空，在3年结束时，您可能有资格购买另一个房屋。 如果您认为在这段时间内房价将保持相对稳定，这意味着您可以像您出售的房屋一样购买房屋，除非今天的市场价值为165,000美元。 即使利率翻倍，您的付款仍然会低于您今天付款。
但对一些人来说，这不是一个逻辑或财务推理的问题。 没关系，绝对没问题。 人们经常在情感上购买房地产，他们会根据情绪留在房子里。 如果您选择通过卖空进行HARP再融资，千万不要感到难过。 无论你做出什么决定都是你的正确决定。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。